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无锡新政只激起一层浪

  自4月底起,无锡楼市政策前后松绑十余次,各区更是“百花齐放”,红五月无锡楼市成交明显放量,但到了6月市场又冷了下去。

  据无锡乐居数据监控中心显示,2022年5月,无锡市区新房住宅成交4734套,环比4月增加2405套,环比涨幅约103.39%。

  随着疫情势态的缓解,无锡限购限售政策的放松,直接推动了无锡五月各大楼盘的亮眼表现,各地产项目来访人数实现明显增长,大批楼盘成交迅猛。

  据中介金先生介绍,政策的放松对新房市场形成了一定的刺激,但也仅限于局部市场。卖得好的依旧是那些地段、学区、品质都不错的楼盘以及拥有发展潜力的板块的地价盘。

  御璟天玺五一长假,狂揽3.02亿;无锡绿城四盘联动,欢购五一节指标完成度189%,单日新增破亿;建发房产九盘联动,五一开门红劲销2亿;梁春和景明五一首开,60分钟狂销1亿元;苏南龙湖五一小长假,来访破4000人,销售额超2亿。多家房企五一小长假销售额破亿,单个楼盘项目销售额破亿的也不少。

  反观那些缺少地段、学区等溢价因素加持的楼盘,尽管有了新政的刺激,但成交量依然堪忧。所以,降价、打折等仍是他们近段时间的主要促销手段。

  6月15日,据某售楼处置业顾问介绍:“五月上半月售楼处来访量明显上升,下半月开始仅周末售楼处有些人流。”

  这也在一定程度上表明,新政后的无锡新房市场呈现短暂局部回暖态势,随着新政热度退去,市场逐渐回归理性。

  二手房方面,5月1日,自无锡出台了市区个人住房转让增值税免征年限按国家规定执行,由5年调整为2年后,5月的无锡二手房市场有明显影响。

  从数据上看,5月无锡二手住房销售面积34.79万平米,环比增长90.44%;成交套数3783套,环比增长112.35%;备案均价13872.37元/平米,环比增长3.74%。数据一路飙升,翻倍上涨,说市场不好应该没人相信。

  但是,从无锡二手房近10周销售数据显示,还是起伏不定,稍有回落。据某中介资深经纪人告知:“新政出台后,5月小长假期间市场挺好的,但是6月开始明显感觉热度下去了,又恢复到之前。”

  从中介经纪人那了解到,5改2后确实刺激一波购买,但仅仅是一波,并没有达到预期的效果。这波政策出台更强的感知是大批量二手房房源的上新,就拿次新房最多的经开区来说,近期某网站显示,热门楼盘二手房房源上新已达到5万套。这么多新房源上架,真的有那么多人购买吗?这不禁让人怀疑。

  多套二手房涌入市场,不仅让购房者挑花了眼,更是让业主也失去了信心,这样的情况下,业主们只能降价开卖。据某网站上显示,有部分热门楼盘房东一夜之间降72万的大有人在。无论是投资客还是房东自住房,无形中陷入卖家内卷中。

  “其实5月除了小长假,其他时间只看不买的客户占大多数,感觉现在的购房者还是观望的多一点。但是这也是一个好现象,至少大家愿意出来看房子了”。中介经纪人小张无奈的说。

  其实说到底,购房者对现在的无锡房地产市场还没有恢复信心,多条利好政策出台,大多数购房者并不买账,更多购房者对实在的东西更感兴趣,比如低价房源。据中介说,现在二手房能成交太多是业主降价抛售的房源,一来陷入价格竞争,二来市场观望情绪依然浓厚,市场只是热了一阵,并没有一直持续。

  在“锡十条”之后,5月30日,无锡住建发文《关于支持改善性住房需求和加快去库存的通知》,房地产调控再加码到“锡十一条”。

  从前“锡十条”政策影来看,仅迎来5月市场一波小,6月初端午小长假各大楼盘发布成交战报,但后续效果不明显,5月30日-6月12日更是连续两周商品房备案成交环比降幅均超30%。

  从政策力度看,不断加码,而不选择一次到位的主要原因是维持市场稳定是目标,政策期望市场企稳而非趋冷,所以调控政策挤牙膏式加码。

  从政策内容看,5月30日加码对购买144㎡(含)以上商品住房放宽限购政策,于6月14日才正式执行,现在对于市场反应还未能估算,但预计对市场的影响也不会过于激烈。

  为什么这么说呢?首先,144㎡房源总价较高,一般这类房源成交周期更长,效果显现还需要再等市场反馈;其次,144㎡已不是刚需所关注的楼盘,针对的购房人群已发生改变,可能这条政策本来就是针对高端改善人群,那试问高端改善的人群又占了无锡总人群多少比例呢?

  据业内资深专家分析,在多重因素叠加塑造下,如今的无锡房地产市场已具有双重性格,楼市分化十分严重。简而言之:热盘不够卖,冷盘去化愁。就6月上半月的数据而言,市场还是冷于5月。

  由此可见,就目前市场整体走势来看,下半年二手住宅挂牌价持续走低或将是“大势所趋”,改善盘虽然被无锡购房者高度接纳,但目前持观望态度的人较多。

  从某改善盘销售处了解,目前很多改善客户仍在等待今年下半年的改善楼盘的集中上市,他们不缺房住,但只想买自己中意的高品质好房,纠结与矛盾并存。

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