温哥华房价飞了 谁能戳破楼市泡沫

原标题：温哥华房价飞了 谁能戳破楼市泡沫

　　近日，一栋位于大温哥华地区的全新住房，在的一家网站挂出售价2099比特币。

　　温哥华，曾是全球最火爆的楼市之一。不过，眼下，最热的房地产交易市场是。最新数据显示，今年3月，平均房价涨幅创1989年2月以来的最大单月涨幅。

　　数据显示，亚协罗森咨询公司统计，2010-2015年房地产吸收了约930亿美元来自中国的投资。世邦魏理仕（CBRE）统计，去年一季度，温哥华吸收了全加72%的地产投资。

　　《国际金融报》记者为此采访了lovehomerealty地产经纪公司房产投资人Diana Peng、温莎大学金融系访问学者程永林。

　　2008 年后，美国住宅房地产投资占 P 比重节节攀升，也一样。如今，住宅房地产投资占P比重高达 7.7%。

　　经济形势最好的几个省，包括英属哥伦比亚、安大略省等，经济增长有四成来自于房地产与相关融资。

　　最热的当属温哥华房地产市场。世界著名银行UBS银行指出，温哥华房地产市场从2007年就开始了价格虚高。

　　2016年1月份，大温哥华地区的平均房屋价格达到104万加元。由于市场过热，温哥华不得不出手管控，向买房的外国征收15%的房地产转让税。从2016年年中起，温哥华房屋价格开始向下走。

　　根据大温哥华地产局的统计，今年4月，大温哥华区房屋平均价格同比增长11.4%，至941100加元，该区域也是最贵的房地产市场。

　　从分类来看，这个区域的公寓价格上涨最快，同比涨幅高达16.6%，环比则跳涨3.1%，至554100加元；连栋房屋的平均价格同比上涨15.3%，环比上扬2.4%，至701800加元；式房屋的平均价格同比增加8.1%，环比涨幅为1.8%，至1516500加元。

　　截至目前，独栋房屋价格已经接近去年高点，联栋房屋和公寓价格均创下历史新高。

　　换句线%的外国人房产税仅仅了房产转让的速度。而在卖家们等待更多激进买家出现时，已经有新一批买家涌现，这些人可不在乎15%的房产税。

　　大温哥华地产局Jill Oudil在报告中表示，在公寓和城市住房市场，需求已经连续几个月增长，但供给并没能跟上需求的步伐，“这种失衡正在刺激价格上涨”。

　　数据显示，大地区的房价已经历连续两年的两位数增长。今年3月，平均房价较去年同期增幅达33.2%，至916567加元，为1989年2月以来的最大单月涨幅，也比2月房价环比上涨4.6%。

　　根据地产协会公布的数据，在大及周边地区楼市带动下，3月份全国房屋销量创下历史新高，平均价格则较去年同期上升8.2%。

　　面对大地区快速上涨的房价，安大略省4月份宣布，出台一系列楼市降温措施。

　　lovehomerealty地产经纪公司经纪、房产投资人Diana Peng告诉《国际金融报》记者，地产局4月底公据显示，较去年同期，安大略省售房价格增长了24.%，销售量降低3.2%，“新政是4月20日实施的，按照过往3%的月增长来计算，考虑有条件销售因素，预计4月20 日之后的房屋价格较上月同期跌了大约6.1%”。

　　从区域角度，目前的“受灾”最为严重的区域是New Market 、奥罗拉（Aurora） 和Vaughan ，4月20日之后的房屋价格降幅约在10%左右。比较抗跌的主要是北部的KingCity , 西区Burlington, Caledon等投资冷门区。

　　在Diana Peng 看来，近期房价下跌的原因有三点，新政出台后，很多售房者是硬性需求换房，必须卖房，因此引发持观望心理的投资者压价；第二， 5月和6月是安大略省楼市交易集中时段，上盘量增加引发价格降低；第三，贷款政策收紧。

　　“个人认为，100万加元以上的房子确实有一定的泡沫。不过，从外来人口流入数量来看，安大略省的房产还是很乐观。”Diana Peng预测，安大略省的房地产市场成交量会萧条一段时间，不过，价格继续下探的可能性不大，胶着一段时间后再慢慢回升。“但这段周期会维持多久呢？关键还是看数据的变化，以及的政策导向以及银行的利率变化和贷款松紧度”。

　　“房地产泡沫是一大潜在危机。虽然市场系统性危机的层级与2008年美国房地产市场不可相提并论，但有许多现象雷同。”复旦大学金融学博士后、温莎大学金融系访问学者程永林告诉《国际金融报》记者，“以贸易立国，国际贸易额占P权重很高，外贸依存度常年保持在60%以上。金融危机后，全球贸易市场大幅萎缩，对的进出口贸易产生了较大冲击和影响。而房地产市场景气度上行，甚至适度过热，对经济的贡献不小。”

　　程永林认为，虽然学术界对经济泡沫的研究已有100 多年历史, 但测量房地产泡沫的困难在于，一方面，无法确定房地产基础性价格的正常值或区间，另一方面，难以在实践中区分理易者和噪声交易者，“对于房地产市场泡沫的研究和测度，需要甄别国内买家与国际炒家的权重。所以，部门倾向于采用指标法判断住房市场泡沫，其中房价收入比是更为常用的评判指标”。

　　在，一旦房价增涨速度超过居民收入的增长速度，房价上涨势头将不会持续太久。眼下，房地产价格早就已经炒作到与一般居民的经济能力完全脱节。

　　从这一数据分析，温哥华和的房地产泡沫明显，而其它地区的楼市基本处于较为发展和温和上涨的状态，对于拉动经济增长有利。

　　再来看看家庭贷款的状况，不难发现，家庭贷款占可支配个人收入的比例已经远超美国在2008年前后的顶点，这个比例还在不断上扬。值得注意的是，这个国家的家庭贷款很大一部分是抵押贷款。

　　不过，家庭平均债务占可支配收入的比重超过165%，已高于美国次贷危机爆发前的负债率。

　　投资大师橡树资本（Oaktree）霍华德马克思（Howard Marks）曾说，一个资产泡沫破灭存在两个条件：价格够高和杠杆够大。

　　一直认为房市有泡沫的经济学家David Madani断言，房地产市场泡沫将破灭，房价将出现断崖式猛跌，全国房价会跌30%甚至40%，一直跌到与居民收入大致相呼应，也就是符合家庭收入的水平。

　　不过，程永林认为，“楼市泡沫已经破灭的判断，尚缺支持。的楼市调控政策应当分城施策，效果会更明显”。