懵圈!才一个多月西安二手房从“乱涨价”到“卖不掉”了!

原标题：懵圈!才一个多月西安二手房从“乱涨价”到“卖不掉”了!

　　他在高新的房子，其实也就挂牌不到两个来月，六月初的时候带看还不错，每天都有好几个，老王内心很激动，本想着谁诚心要就卖了，但一看楼市这么火，后面肯定还会涨，索性就非挂价不卖了。

　　可老王不是预言家，“6·24新政”一出，二手房一夜激增。据业内人员反馈，新政后二手房房源数量出现了明显增长，以前一个门店一天能新增1-2套二手房源，新政后，一天新增二手房源达到10余套。

　　房源激增加之全国楼市「凉风」来袭，各路朋友圈都忙着发「二手房凉了」。他自己虽是坚定的看多派，但凉风确实有影响，现在的带看量，从以前的一天好几个变成了三四天一个。

　　据中国房价行情网及安居客有关二手房市场数据显示，西安6月份二手房均价11981元/㎡，而截至7月23日，西安二手房均价12244元/㎡，环比上涨2.20%，同比去年同期上涨57.10%。可见，西安二手房价格仍持续升温。

　　除了价格涨幅，二手房挂牌数量也有所增加，6月份挂牌数量为2.5万套，7月份二手房房源新增到28727套，新增3727套。

　　「五月份的时候，XX紫薇田园都市店一家中介，一月大概能签约15单左右，反观现在一个月也就成交三五来套。」XX一线经纪人反馈道。

　　据58安居客房产研究院发布的《2018年6月国民安居指数》，虽然新房、二手房价格仍有小幅上涨，但一线城市新房成交量、二手房供应量出现下滑，6月全国找房热度环比下跌1.4%，购房者观望态度明显。

　　小孙已经摇了三次号。在这个市场，他这样的次数真不算多，但关键是，他觉得自己本来不应该出现在这个摇号大军中。

　　他是一个老西安，确切的说是去年城中村改造的一份子，也就是俗称的「拆二代」。确实不算缺钱，但一家六七口人，还是租住在东二环的一套房子里。

　　他一度想在曲江买房子，但去年到今年曲江的二手房生意奇佳——他看上的房子基本在两万/平。一套能容纳他家那么多口人的房子，至少得上300万。

　　「比起紫薇曲江意境，万科翡翠国际新房只要1万3/平，」他这么解释自己想法的转变，「而且300万总价，除了洋房有点困难，买西安任何一个新盘都足够了，只是需要拼点运气而已。」

　　换句话说，阻碍包括小孙在内的很多人买二手房的原因不在于二手房本身，而在于新房摇号实在太有了。

　　有业内人士表示，新房、二手房之间的价格差距，一般区域每平方米高出500-1000元，有的区域甚至高出2000-5000元。同区域，新房价格普遍低于二手房价15%-30%，其实二手房倒挂的情况，之前也出现过，但像今年这样范围广、价格倒挂这么高的，确实很少见。

　　我们从中国房价行情网近一个月的有关二手房数据也能看出，城六区中，浐灞以49.8%（同比去年）的增长百分比稳拿第一，均价为12107元/㎡。另外，雁塔区二手房均价为18829元/㎡，新房均价13596元/㎡，差价高达5233元/㎡；长安区二手房均价13467元/，新房均价10740元/㎡，差价在两三千左右。

　　以相对低廉的价格买下市区的老房子，花一些钱装修，然后等几个月，二手房价上升一些，就立刻转手。而他们转手的对象，往往是不明市场的刚需。

　　我有个亲戚的朋友，前不久就做了一次这样的“接盘侠”，那哥们在北京工作，老家是山东的，由于听说西安这两年很火，就有了来这发展的念头，哥们是做IT的，收入颇高，来西安看了一个高新年房龄的老小区，140平要价320多万，哥们或许是被北京房价坑苦了，一听这价很激动，立马就签了。

　　碰上不明行情的刚需，这些投资客一套房子下来，少则赚十几万，多则赚几十万。一年倒下来，弄个一两百万不是梦。

　　问了下熟悉的经纪人：「现在还有吗？」他说，「有。」想了想又说，「但是少了，目前二手房市场有价无市，现在做这个生意的，很多都歇下来了。」

　　作为从业时间较长的老中介，他本来每个月都有好几套房子成交，但是这个月，他手里的四单，全谈崩了。

　　「最明显的是万科金域曲江的一套。170多个平方，房东挂牌360万，客户还价340万，犹豫之际又来了几家人看房，房东立刻膨胀，把价格调到了380万，然后比较了下其他的房子，又涨到了400万。客户当然不肯了。」小王苦笑。

　　另一位经纪人小李，有着类似的烦恼。他正在忙着劝一位高新的房东，以220万的总价出手手里约120平的学区房。「客户蛮诚心的，也是为了孩子想买个好点的学区。但是房东好像还不太愿意，觉得房子虽然老但是总价不高，还能再等等。」

　　问了一圈各个城区的中介，得到的回答是一致的：尽管带看量确实没有以前那么高，客户买房的积极性也确实受到影响，但是房东的心态是一致的，等等可以，降价？不可能的。

　　某家中介经纪人说，目前二手房的价格依然比较坚挺，例如，紫薇田园都市135㎡的房子，售价在275万元左右；中铁缤纷南郡89㎡的房子，售价已经挂到195万元左右，均价都已经过了2万。但价格虽高，成交量却并不理想。

　　究其原因，或许和西安其他区县二手房市场涨幅有关。据有关数据显示，蓝田县二手房的增长百分比为45.19%，均价为4849元/㎡；阎良区，增长百分比为32.31%，均价为5117元/㎡。临潼区二手房价格为7849元/，较去年同期也有大幅度增长。市区卖主一看郊县都在涨，当然不肯降价了。

　　此外，今年以来西安城市外围区域，包括高陵、临潼、蓝田和阎良等地，土地拍卖价格屡创新高，这也是刺激二手房价格水涨船高的原因之一。

　　二手房市场，从来不比新房。新房的博弈是明面上的，谁都能监督开发商，看得清清楚楚。但二手房，房东、购房者、包括中介，不同个体间，还颇有些暗流涌动之意。

　　近两年，二手房市场上的置换人群比例一直在提高。「低买高抛」是每个人的追求，大家都期望可以买到更便宜的，但对自己的房子，又觉得预期仍在，不舍得降价出售。

　　而这一偏差也确实愁坏了二手房经纪人，不知道你有没有发现，最近接到二手房中介的电话越来越多了，反正我是接到了不少。

　　据某家中介经纪人反馈[“6·24”新政之前，门店生意一直还不错，一月能成交20多单，但7月份只成交了5单。按理说新政后房源多了，价格应该有些松动，但目前看来并非那样，二手房价格依然很坚挺，卖家不降价，购房者也多持观望态度。]

　　我们还咨询了某家中介的门店经纪人，据他反映，他所在的门店是“6·24”新政后新开的门店，开业到现在生意一直很冷清，他个人觉得成交上不去和新政关系不大，主要是大家都去看一手房了，毕竟刚需的心理是一手房比二手房好，首先新，第二个价格便宜，加之西安整体的工资水平较低，购买二手房相对吃力，也是成交不理想的原因之一。

　　当然，也有一种可能是「大家都在等九月」。金九银十这个词虽然在近两年的市场上不太提到，但七八月作为楼市休假期，市场冷一冷也是好事，毕竟西安楼市的温度有点过高了。

　　只是现在，近两年的高价地块进入市场的脚步声越来越近，不知它是刺激房东尽快抛售置换的「稻草」，还是提高所有人预期的「干柴」？这或许才是这两个月最值得关注的。

　　她在唐园小区的房子，四月还无人问津，五月突然以挂牌价瞬间签了协议，关键是之后还连续来了好几拨人，个个要求加价三到五万不等，跳单卖给他们。也不是没心动，不过想想违约代价，还是算了。

　　她的房子算是学区房，唐园小区里有小学也有中学，买主是从洛阳过来的上班族，只为尽快给孩子落户，安排好学校。

　　开头提到的老王得知了一个消息，跟他同小区的另一套相同户型，比他的价格贵了20万，跟他同时挂出，已经成交了。

　　二手房买卖从来就是卖房者和买房者的攻防战。现在比较特殊的是，置换人群身兼这两者的角色，他们的「攻防战」也就更有意思了。