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425%利率时代来了!西安买房首付、月供地图出炉!

  据统计,目前全国各地的救市政策已达到150多个,政策之外,就连LPR也破例式下调,首套、二套房贷开始降基点

  2022年5月20日,房贷一族又迎来好消息,新一期市场报价利率(LPR)出炉,5年期以上LPR为4.45%(此前为4.6%)。

  这是自2019年8月LPR报价机制改革以来,首次单独下调5年期品种,在之前的6次调整中,要么是只下调1年品种,要么是1年期品种调整幅度2倍于5年期。

  2022年5月15日,央行、银保监会发布关于房贷的重磅政策:全国首套商业性个人住房利率的参考标准下调20个基点。当时按照5年期及以上LPR4.6%测算,相当于首套房利率可以低至4.4%。而此次5年期以上LPR下降后,最低可以低至4.25%。

  根据最新数据显示,西安市场多个银贷利率也有不同程度松动。昆仑银行(4.85%)、光大银行(4.9%)、建设银行(4.95%)、工商银行(4.95%)等多家银行的首套房贷利率已经实行“4字头”。

  而大部分主流银行首套房贷利率也从曾经的5.88%下降到4.95%,这个降幅对购房者来说,可谓很大!

  惊喜不仅是利率,还有救市的政策,西咸新区取消限购(口头通知)、咸阳2成首付回归,不少地产人预测:“5.30新政”已经在路上

  对买房人而言,利率下调的当下,各板块房价如何?月供怎么样呢?今天,房博士对西安买房成本做了整理,仅供参考。

  往前倒推4年,西安楼市的关键词是“房价暴涨”,倒推2年是“地王频出”,倒推1年是“房价2万+/㎡渐成主流”,2022年的关键词则是“高性价比盘难买”。

  西安高新、曲江、航天新城、大明宫等多个板块新房均价基本稳定在2万+/㎡,其他板块也不断突破1.5万/㎡。

  根据土拍及各区域房价备案价公示情况,西安楼市房价基本可以分为5个等级,房博士盘点了西安109个在售/待售楼盘,结合4月各区域新房均价,整理出西安房价首付及月供现状:

  1、以上各区首付、月供是按照区域均价、面积100㎡、首套最低首付30%、30年计算(主流利率4.95%),高新区域面积按照120㎡计算。

  根据在售/待售项目价格情况,我们将西安楼盘首付分为40万以下、40-60万、60-80万、80-100万及100万以上,其中首付40-60万占比最大,这部分项目以浐灞、港务区、雁塔、西咸新区为主;首付100万以上的项目占比也逐渐增大,项目则以高新为主要占比。

  月供大于1万的产品,区域性很明显,主要以高新、曲江为主,产品上主要以中高端改善为主,房价高,面积也更大一些,但这个月供“天花板”并不是大多数买房人的选择,对资金实力要求还是比较严格的。

  月供大于8000-10000元/月的项目,主城占比更大一些,产品上也以大平层、洋房为主,沣东新城、航天新城等区域均在列,需要注意的是,随着一批“低价盘”的去库存,航天新城的月供也将步入万元梯队。

  月供6000-8000元/月,从产品上来看,比较偏刚改、改善了,这个月供的项目在多个区域都有涉及,未央、莲湖、新城、灞桥相对多一些。

  对比西安的收入及生活成本,这个阶梯的月供更适合大部分买房人,从区域上来看,主要分布在浐灞、经开、沣西新城以及空港新城、碑林等区域,买房人有了在主城选择的机会。

  月供4000元/㎡以下主要在泾河新城、高陵、临潼及鄠邑区,相对来说对刚需友好一些,但买房人一定要清楚自己的需求和能力,如果收入及能力足以在配套成熟的主城去买,则优先主城。

  楼市利好不断,步入改善时代的西安楼市,对很多买房人而言,首付、月供压力还是比较大的,那么,买房人如何选才好呢?

  曲江可选的纯新盘并不是很多,在售的曲江城市树项目可以是个选择,目前在售160㎡-324㎡房源,整体均价在2.1万元/㎡,适合改善。

  高新的新房则主要以高新丝路科学城及丝路软件城为主,从今年的楼市供货及近两年土拍情况来看,高新在整个西安市场占据供应主力,新盘供应多以近两年万元地项目为主。

  丝路软件城板块目前在售项目有高新金茂悦园(首开均价23264.77元/㎡),户型面积120-143㎡,中国铁建西派国樾本次开盘面积区间149-369㎡,均价22236元/㎡;高新·天谷雅舍均价2.74万/㎡,纯新盘高科云天楼面价15415元/㎡,后期价格也不会低。

  丝路科学城目前在售的新希望·锦麟天玺、阳光城檀境、中天新希望·未来印等项目,价格主要集中在2.5-2.7万/㎡,而去年集中供地,该区域毛坯均价已经达到2.6万+/㎡,后期区域买房成本可以预见。

  另外,购房者需要注意的是,航天新城也已经全面步入改善区域,除绿城紫薇公馆、山水香堤溪岸及刚备案的英郡年华国际社区价格相对友好一些,后期入市楼盘价格将以2万+/㎡为主,月供也会加入1万/月的行列。

  如果月供承受能力为8000-10000元/月,朗基锦云著、航天新城刚刚备案的绿城春和印月、雁塔区朗诗乐府都可以。

  如果月供承受能力为6000-8000元/月,购房者可重点关注:万科东望、万科璞悦、龙湖云璟、碧桂园云府、招商央畔等项目。

  如果月供承受能力为4000-6000元/月,上河雲璟、保利锦上、南飞鸿天锦、远洋未央华府、雅居乐宏府翰林山等项目可关注。

  月供小于4000元的购房者,则要重点考虑临潼、泾河、高陵,当然主城一些小面积项目可以看,但居住舒适度上可能就要做减法了。

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