三座城市封城：疫情反复，难道商业地产又要开始免租了？

三座城市封城：疫情反复，难道商业地产又要开始免租了？鹊桥仙原文 猫头鹰日志（MalltoWin Log) 企业不能只想挣钱，投资也不能只评估挣钱的能力。走远路，赚长钱，商业地产开始唤醒一种全新的可持续的发展理念。 2020-01-13 消停了好一阵子，疫情好像又要开始让人闹

猫头鹰日志（MalltoWin Log)

企业不能只想挣钱，投资也不能只评估挣钱的能力。走远路，赚长钱，商业地产开始唤醒一种全新的可持续的发展理念。

2020-01-13

消停了好一阵子，疫情好像又要开始让人闹心了。

很明显，尽管中国是抗击疫情的优等生，但狡猾的病毒还是能够趁虚而入。

昨天（1月12日），河北省决定石家庄市、邢台市、廊坊市封城，实施居家隔离，城市里的商业设施又开始陆续闭店了。看来，在疫苗没有进行大面积接种的冬天，疫情反复会是一种常态。

去年，在抗击疫情的非常时期，尽管自身遭受损失，但大量商业地产企业推出免租、减租、缓交租、加强防疫抗疫等措施，以微小的力量行使社会担当。

很多疫情中的商业又在感慨：难道今年又要继续免租？

而疫情的这种反复所带来的客流与消费冲击是先前商业经营者很少遇到的，免租只能拯救一时，商业世界的整体理念重构或许才是长久之计。

在刚刚过去的2020年，疫情正在推动整个世界的“重构”，也在孕育和发展着一些更具包容性的新发展理念，ESG，环境-社会-企业治理的责任投资理念就是其中之一。

简单来说，ESG更倾向于一种可持续的思维。它是一种更加先进、更加合理、更加具有大局观和全面性的公司治理思路。这就是ESG理念的一种体现。而ESG针对的问题，其实就是类似新冠疫情这样的黑天鹅事件。

这个思维的转变跟整个国家去除唯GDP论，整个中小学去除唯成绩论一样，就是所有的企业、机构和个人不能只追求业绩，光想着赚钱，还得有些社会担当。

可能现在可有可无，未来必将大行其道

什么是ESG

因疫情而备受商业地产行业关注的“社会责任感”、 “可持续发展”观念，早在20世纪70年代初就受到关注。

少部分在越南战争中投机武器牟取暴利的投资者，反思投资与社会道德的关系后，在美国创立了第一支社会责任基金Pax World Balanced Fund，明确提出不投资武器及相关国防企业。

如今，ESG已衍生成更为成熟的概念：关注企业的环境(Environment)、社会(Social)和治理绩效(Governance)的企业评价标准和投资理念。

E）是指公司在生产经营中的环境成本与环境绩效之间的比值。

S）是指公司在劳工关系、产品安全性、慈善活动等方面的表现。

G）是指公司的管理结构和企业制度的科学性、可操作性。

ESG核心概念及运作流程

ESG引导投资者将关注点从单一财务指标转移到与自然、社会可持续发展共存的维度上，但这并不表示要牺牲财务收益来保全环境、社会效益。

从企业经营状况来看，企业ESG评分与公司财务绩效有显著正相关关系。数据显示，在全球各类主要资产列别中，ESG评分高的资产，其财务绩效表现良好，投资者收益可观。

来源：Friede, Busch, Deutsche AWM report, etc

此外，ESG评分高的企业会表现出更优的风险管理水平。

责任投资原则组织（PRI）在《ESG Research 2016》中表明，全球范围内，被政府强制要求ESG信息披露的企业，风险管理水平评分平均高出33%。在发达地区，这个数字提升至36%。在中国，根据中证指数的调查报告，ESG评级在E+以上的企业，收到公开处罚、谴责、批评的次数远远少于低ESG评级的企业。

ESG总体发展现状

海外：引领发展

在欧美地区，除对上市企业有严格的ESG量化披露标准之外（包括全球报告倡议组织（GRI）推出的《可持续发展报告指南》，德国、新加坡、加美等国的交易所也出台了相关文件作为指引），规约主体还包括养老基金、资产管理者和监管机构。经过数十年的发展，已经沉淀出连续、可靠的ESG数据库。

国际ESG评级机构普遍以MSCI全球指数或富时100指数为模板，建立自身评级体系的行业分类。分析师通过公司年报、社会责任报告、定期问卷调查、私人调研、相关学者研究、政府机构出版物等多种多样的来源，赋予不同的行业权重，采取确定的定量和定性分析方法。

欧美市场代表性ESG评级机构

来源：《中国上市公司ESG评价体系研究报告》

据联合国责任投资原则组织（UN PRI）及全球可持续投资联盟（GSIA）披露，截止2017年，已有四分之三大中型公司对其可持续发展前景进行报告。以投资机构资金为主导的责任投资资产规模已超100万亿美元，其中，欧美市场投资规模占比85%。

总的来说，企业信息披露、机构参与评估和投资者决策三个环节相互衔接，企业ESG实践和金融机构进行ESG投资相辅相成，形成了良性循环。

中国香港：港交所先行

香港交易所（下称港交所）于2012年首次在《主板上市规则》中附录《环境、社会及管治（ESG）报告指引》（下称《指引》）。

截至目前，《指引》将一般披露指标增至12个，关键绩效指标增至36个，所有指标需符合“不遵守就解释”规则。鼓励出具独立鉴证报告，严格规定发布时间缩短至不迟于企业财务年报结束后5个月。并于2020年12月2日正式发布亚洲首个多元资产类别可持续金融产品平台“STAGE”，以满足投资者对于绿色金融产品和ESG数据的迫切需求。

总体来说，香港在ESG领域具备较好的政策法规基础，有助于企业整合和发布ESG方面的信息。据港交所官方统计，在2017-2019年中，平均已发布ESG报告的企业占上市企业的70%以上。此外，包括MSCI、富时罗素、彭博等在内的国际性数据评级机构在香港设有分支机构，本地非营利组织香港绿色金融协会，也促进了ESG理念的宣传。

中国内地：仍需更加完备的法律法规

内地ESG相关披露要求在2008年12月31日发布的《关于做好上市公司2008年年度报告工作的通知》中已有规定：在上海证券交易所（下称上交所）上市的“上证公司治理板块”样本公司、发行境外上市外资股的公司、金融类公司必须披露履行社会责任报告。同时，“深证100指数”的上市公司、被环保部门列入污染严重企业名录的公司也应披露，其余企业均为鼓励不强制原则。

内地ESG相关政策的起步虽早于香港市场，但企业ESG质量提升缓慢。根据润灵环球责任评级（RKS）报告显示，2009-2019的十年间，A股上市公司的责任报告信息披露数量增长了1.29倍，发布报告的企业不足整体的一半。且近五年进入瓶颈期，平均分在40-42.5分徘徊。

不仅如此，由于只强制上市企业披露污染物排放、环保投入等较少方面的信息，且尚未对相关指标提出具体量化要求，导致企业侧重于宣传环保成绩的描述性披露，不具备跨行业可比性。

在“E”方面尚有规约文件可循，在“S” “G”方面，只有沪深交易所在2018年发布了关于重大ESG负面事件处罚及退市机制的规定，上交所就退市新规在2020年12月公开征求意见稿。

内地企业仍停留在将“不发生重大ESG负面事件”作为底线，缺少主动披露“S” “G”方面的信息，尚未起到利用企业ESG报告与投资者对话、获得外部支持与肯定的作用。

ESG与商业地产/REITs

ESG作为一种可持续的投资理念，已经逐步被商业地产企业所接受与实践，相关的研究以REITs为主。

如果将ESG指标纳入REITs的投资标准中，短期内，在信息筛选渠道和获得美国LEED绿色建筑认证等过程中会增加相关成本。但从长期来看，高ESG的企业在运营一段时间后，回报的差异性会逐步消失；低ESG的企业在短期内盈利表现优异，但这种优势不会长期持续。

从环境指标来看，在美国REITs市场，环保、可持续的投资组合与资产回报率、股本回报率、运营资金与总收入的比率的指标存在正向关系，绿色REITs的盈利能力和股票表现优异。不仅如此，在亚洲和欧洲的REITs经营业绩效应和全球房地产可持续性标准（GRESB）评级相吻合，即评级越高的REITs，其股市风险越低。

从社会角度考量，Fuerst收集了1999年至2011年间，美国企业的CSR评级、Tobin’s Q比率和KLD数据，发现尽管高CSR评分的REITs的回报率并没有想象中显著，但低CSR评分的REITs有明显的负面影响。

从REITs的治理来看，REITs的治理主要分为自我管理型（self-administered）和顾问型（advisor）。自我管理型REITs，其股东结构和董事参与度优于其他类型，回报率和风险管理水平表现更好。

Bauer在2010年采用公司治理程度指数（CGQ）来评测上市公司治理质量，也得出同样的结论：CGQ与股利支付率低的REITs也呈显著正向关系。

中国商业地产ESG前景

香港地区

猫头鹰研究所聚焦港交所商业地产企业ESG整体披露情况，从中抽取了以太古地产、恒隆集团等为代表，共计17家港资公司，单体版披露ESG报告3年及以上的企业占比59%，连续披露ESG报告（包括单体版披露及发布在年报中的）5年及以上的企业占比94%，近三年内ESG报告页数持续稳定增长的企业占比76%。在“鼓励第三方鉴证”的落实上仍有欠缺，47%的样告中缺少独立鉴证，或鉴证范围模糊、未标明鉴定评级。

仅有几家企业设立了专门的ESG工作小组，且董事会参与度不高。

从仅有文字表述的“企业管治报告”章节，发展成如今图表丰富、可读性强的单体版年度《企业可持续性发展报告》。香港商业地产在ESG披露方面已有一个良好的开端，目前侧重于环境绩效与社会慈善活动宣传，在报告独立鉴证、透明度以及董事会参与度上仍有欠缺。

内地地区

自2008年起，中国市场共出台了15项ESG政策，其中绝大部分都与环境议题相关。在“十三五”绿色发展的号召下、在现行ESG法律法规愈演愈严的背景下，企业往往将重点放在“E”上。选择绿色建筑、降低能源排放量、利用新能源等措施，在耗能巨大的商业地产行业，已成为势不可挡的趋势。

根据世邦魏理仕（CBRE）亚太区研究部在2020年8月的调查显示，大中华区一线城市主要写字楼新增绿色建筑占比约60%，在台北、香港、北京、上海均有半数以上的新增楼宇为绿色建筑。有57%的新增企业将优先选择持有绿色和健康认证的建筑物长期租赁。

此外，从疫情变化的长远角度考虑，选择绿色建筑，特别是新兴的“零碳建筑”，很有可能作为长期战略影响企业的决策。

注：近五年新交付项目，净办公面积大于10万平米，获得LEED认证或已注册申请。

环保方面尚有“绩”可循。在“S”方面，商业地产往往侧重于扶贫及设立教育基金的慈善行为、宣传公益活动，并大多将其视之为品牌传播的途径，而非把疫情期间备受重视的员工健康、供应链安全等要素作为重点。此外，大多数房地产企业的“G”目标多停留在愿景层面，基于监管要求而被动披露，不量化目标，缺乏实际指导意义。

尽管如此，在抗疫的战斗中，商业地产企业捐款捐物，通过减免租金等方式为客户减少经营压力等行动，集体展示了商业地产企业对履行社会责任和可持续发展的重视。不过，从提高商业地产ESG披露率、透明度、连贯性及可靠性，和完善“S” “G”方面的法律法规来看，商业地产行业ESG建设依然任重道远。

结语

疫情使社会迈入瞬息万变的“VUCA”时代，也敲开了商业地产ESG元年的大门。ESG带着稳定、可靠等诸多标签，让企业和投资者能够共同拥有“稳稳的幸福”。

在“安全健康” “可持续发展”重塑了人们的投资理念之后，对于正处于转型期的商业地产来说，节能材料、智慧社区、供应链安全、管理透明度等词充满诱惑力，而ESG在商业地产的未来也不会仅局限于监管企业的环保绩效。

只有后续完善整套ESG评价体系，把ESG并入投资流程，落地产品，才能真正发挥ESG的作用。

为商业地产价值赋能，本平台内容皆由猫头鹰研究所（MalltoWin Lab) 专业出品。转载请注明作者及出处。