注意！全国“限价潮”卷土重来！附政策现状及趋势分析

注意！全国“限价潮”卷土重来！附政策现状及趋势分析美式橄榄球世界杯 作者：广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉 本文共3230字，阅读需约14分钟 最新公布的3月份70个城市房价情况中，新房价格上涨的城市占比接近93%，只有区区五个城市出现了下跌，整体房价

作者：广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉

本文共3230字，阅读需约14分钟

最新公布的3月份70个城市房价情况中，新房价格上涨的城市占比接近93%，只有区区五个城市出现了下跌，整体房价上涨明显。

4月份以来，多个城市相继新祭出调控动作，是过往的限价政策成效不佳吗？新一轮调控潮有什么新的变化？如何用好限价政策？集中供地有什么看点？今天整体来与大家聊聊这几个话题。

3月份，70个城市中，新房价格上涨城市数65个，只有5个城市下跌，彰显全国房价整体呈现上涨的态势。

尽管一线城市调控政策不断，但二手房价环比连续3个月保持1.0%以上的涨幅，这种情况只有在2015-2016年才出现过，同比上涨11.4%，创2017年6月份以来新高。

图：2017-2021年一二三线城市二手房价同比上涨情况（%）

图源：李宇嘉观楼局

进入4月份，严格调控的形势很明了。已退出的限价政策，又不得不启用了。上一次大面积采用“限价政策”，还是2016年10月份的事。

当时，22个热点城市“一刀切”，要求以后房价不得超过2016年10月份的价格。那时，一二手房价格倒挂不明显，主要控制新房价格。

但是，2019年，限价政策不得不退出：

• 2016-2017年地价上涨，地王频繁，加上上一轮调控后，融资关闸，融资成本也在上涨，倒逼房价上涨，限价不合理。
• 限价的那3年，为控制价格，数据造假，比如延迟网签、高低价搭配网签，造成了很坏的影响。另外，当房价继续上涨时，低价盘被消灭了，继续控价，实在撑不下去了。
• 限价导致公建减配，部分开发项目粗制滥造，“精装修”货不对板，小业主维权轰轰烈烈（比如成都），龙头开发商，也参与其中。限价项目与不限价的项目，质量差距很大。
• 限价导致严重的市场秩序混乱，比如“茶水费”、倒卖房号等。
• 2019年底以来，经济形势变差（中美贸易战、环保攻坚和“去产能”的影响开始显现），特别是疫情到来，限价也就退出了。

现在，大面积限价不得不重启。

之所以说，不得不，就在于“一城一策”的新框架下，调控的责任落在了地方，地方要自主调控、主动调控。

但是，地方调控的动力不足。于是，就有“了自上而下”的约谈和问责，三令五申地要求落实“三稳”。面对来自各方的压力，怎么办？短期内最现实的选择，就是“限价”。

表：3月份以来各地纷纷启动了限价政策

图源：李宇嘉观楼局

限价有几个好处：

• 对上面，有了交代，站位比较高，引导预期
• 对下面，迎合民意，减缓买房人的焦虑情绪
• 对自己，保持楼市热度，创造“价差红利”，让楼市有可持续的购买力

可能有些人在批评限价，甚至能给出“限价”的“十宗罪”。但就如同预售一样，本身有很多问题（比如烂尾楼），取消预售的呼声也很高，但至少在中短期内，取消预售是绝对不可能的。

限价是不合理，但不限制价格是绝对不可能的。现有的约束下，限价是多方可以接受的结果。

上一轮楼市的最高峰在2017-2018年，热点城市房价高度在2017年，三四线城市在2018年左右。我们认为，那可能是历史最高位了，没成想，2020年下半年以来，各地房价又一次创新高。年轻人、大学毕业生，都往一二线热点城市涌，但高房价是最难逾越的那道坎。

所以，当我们强调住房的公共属性、民生属性时；

当我们要着力于打造民生幸福城市时；

当我们开始要解决新市民、年轻人的住房问题时；

当我们着力于构建“双循环”的新发展格局时；

当我们对于住房的客观依赖还存在时，

限制住房价格，又保持楼市一定的热度，就变得无比的合理了。

新一轮限价，有几个新变化：

一是房价、地价一起限。

上一轮房价上涨，之所以没控制住，在2019年底不得不放开限价，而就在于只限制房价，不限制地价，最后倒逼房价上涨。这一次，各地政策明确，地价-房价联动。

比如，上海3月3日的新政中明确，“竞买人参与商品住宅用地竞拍前，应签署知晓出让地块房地联动房价查询结果以及理性竞价的承诺书，承诺书纳入土地出让合同”。

什么意思呢？每一宗地出让前，都要告知开发商，我要搞“地价-房价”联动，你拍地时要看清楚了，不要盲目、非理性出高价、拿地王。如果出了高价地，不要因为我限制房价而喊冤叫屈。言下之意，我是有言在先的，也是铁了心要限房价的，开发商要为自己的行为负责。

近期，出台调控政策的城市，基本上都有“房价-地价”联动的措施。这也彰显了，未来政府限价的决心。

图源：合肥市人民政府

二是新房和二手房价格一起限制。

热点城市，不限制二手房价格，单限制新房价格，就会导致一二手房价格倒挂，愈演愈烈的“打新热潮”，新房价格和二手房价格联动上涨，最后新房限价失效。

所以，这次深圳启动二手房指导价以后，近期成都、西安、无锡、南京等，都在学深圳，搞二手房指导价。

未来，二手房限价趋势很明显：

首先，新房限价越严格，一二手房“价格倒挂”越明显；

其次，热点城市进入存量房时代，存量房交易越来越大；

再次，新房供应越来越靠外围，但公共配套上不来，很多人转向二手房；

最后，旧改加速，对周围二手房价格会形成带动。

三是三四线城市也开始限价。

之前，限价基本上集中在一二线城市。但近期政策看，徐州、湖州、义乌、金华、永康等三四线城市在调控文件中，均有新房从严限价的措施。这些三四线城市本身就是民间富庶的三四线城市，也是都是都市圈内的三四线城市。受近年来都市圈规划利好，轨道交通互联互通，新市民、年轻人转向这些城市购房，部分投资客也顺道进入，导致这些城市房价上涨。

总之，这些城市正在成为热点城市的卫星城，与热点城市的联动性增强，房价也联动变化，楼市调控应趋于一致。

四是限价的红利向最需要的人释放。

新房的规则越来越复杂，比如限房价、限地价、竞配建，还有限售等，但是复杂的背后不是绝对的公平，但是一定是相对的正义。

限价的红利如果让投资客攫取，那是限价政策的最大败笔。之前，深圳、杭州、成都新房市场轰轰烈烈地“打新潮”，以后很难再出现了。取而代之的是限价盘优先无房户、刚需购买，将红利让渡给让新市民、年轻人，让他们不再失望。

本轮限价政策的效果，可能会好一些。一方面，集中供地政策，正在降低源头上的地价，而“三道红线”也正在降低融资成本。我们拿集中供地政策，来做分析。近期，集中供地政策开始发力，要确保实现3件事情：

一是供地要增加。自然资源部要求，今年供地不低于“十三五”年均完成量。各地发布的供地计划，均显示2021年供地要增加。北京和广州首批集中供地面积超过去年全年的50%。土地匮乏的深圳，4月份也对外宣布，今年居住用地供应不少于3.6平方公里，而过去每年只有1个平方公里。

二是供地计划要完成。过去，供地计划经常完不成，这也是房价上涨的原因之一。现在有“三个集中”，供地计划要向社会详细公布，不完成，要问责。

三是从源头上降低地价。土地一年3次集中供应，供地量普遍要增加，地价推动房价上涨的动力就弱了。

表：2021年第一批供地规模及占去年全年的比重

供地要增加，且主要集中在外围，比如上海的五大新城，广州的南沙、增城等；杭州明确住宅用地向周边郊区新城倾斜，武汉今年国有建设用地供应7万亩，中心城区仅占比24%、开发区和远城区占比75%。产业疏导至外围，打造郊区新城，限制房价，助推新市民、年轻人买房。

这就是“产城融合、职住平衡”的典范。也就是，主城区房价高，那就跳出去，在外围重新规划，打造一个新城。当增量的规划红利、产业红利、交通红利，都开始向外围倾斜的时候，新市民、年轻人自然就会到外围买房。这时候，筑起限价政策，让红利首先惠及新市民。

想法是好的，关键是能否执行下去。从调研的情况看，投资客纷纷涌入外围，比如广州南沙，深圳投资客占了50%以上，房价也明显上涨。

另外，除深圳以外，其他城市对二手房价格的控制非常弱，甚至连二手住房价格信息都不掌握。当出现明显的一二手房价格倒挂时，新房限价就会导致“打新热潮”，这反而会刺激楼市向不断上的热度，限价政策就很难奏效。

对于开发商而言，限价来临，如果前期拿了高价地的，估计会摊薄利润，甚至会亏着卖。当然，应该会新老划断，但延后批预售也是可能的。

对于购房者，限价创造的红利期来了。总之，限价政策用好了，就能达到引导和锚定市场价格的作用，否则就是一地鸡毛了。

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