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五年后，北三县的房价会怎样？

来源：互联网
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2021-05-07
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文｜叶书利

这是一个壹粉在后台的疑问，也是一个无法定量化回复的疑问。

五年后，北三县的房价会怎样？

在壹书生看来，对于这个疑问，一个无法定量化的不确定性在于，当下的中国楼市，已不是一个市场化行业。

现在回头来看，2015年5月后的这波楼市，本质上就是一波政策市，这波政策市的主题叫“去库存”。这波去库存周期，前奏是2015年5月-2016年9月30日，而后，这波去库存进入了高潮点。

在这波去库存周期中，尤其到了2016年930后，楼市越来越行政化，房价的市场价格作用越来越失真。

在一个“有形之手”在幕后掌控的楼市，未来房价都是不可预测的。这是当下中国人对于未来房价走向预测中最大的不确定性。

因此说，北三县五年后的房价走向，充满着预测层面的“不确定性”。但是，从定性化的预测层面来说，未来五年，北三县楼市也存在不少的“确定性”。

A,未来五年，北京这座城市的远郊化趋势不可阻挡。

从市场规律的角度来说，纵观世界各地，一个超级城市的发展，主要可分为两个发展阶段：先中心化发展，然后远郊化、都市圈化发展，即世界上任何一个超级城市，最开始时都是以内城为中心，不断向周边城市吸附人口、资金等。待中心化发展到了一定的阶段，内城的交通、房价、空气污染、土地资源、水资源等压力开始显现，于是人口、资金等发展资源开始向周边辐射，远郊化便开始了。

从政策引导的角度来说，当下的北京，内城的四五环内，已经进入限制发展阶段，教育、医疗以及产业等的发展，已经在政策层面进行了相当程度的锁定，北京5-6环正成为北京增量发展的重点区。

崛起中的北京5-6环，必将会让与此相邻而居的北三县，间接受益。看看北京内城的国贸CBD崛起与金融街、中关村崛起对周边区域的带动价值，便可知晓，如中关村的崛起，让西二旗迅速成为大量中关村码农们的居住地，于是西二旗快速崛起。国贸CBD的崛起，让四蕙、常营、管庄、朝阳公园片区等周边迅速价值化，也是佐证，毕竟中关村的崛起，在中关村就业的码农们不一定非要住在中关村，相似的，国贸CBD的崛起，在此就业的白领们并不一定非要住在国贸CBD里。进一步设想一下，通州运河商务区的崛起，在此就业的白领们，必会有相当一部分的人会将居住地，甚至他们的自主创业地选择在附近的北三县。

B,五年后，通州副中心的崛起不可阻挡。

两大内在原因决定了五年后的通州副中心的崛起。

首先，从北京政府的意愿来说，现在的通州副中心才是北京城的中心，内城已是央府的地盘。

北京正在分家：内城是央府的地盘，四五环外才是北京的地盘，而通州副中心才是新北京的中心。因此从内在动力的角度来说，北京必会尽自己的最大努力打造通州副中心。这也是北京市委书记蔡奇多次号召北京政府旗下的国企带头向通州走的背后原因所在。

其次，从央府的角度来说，也有足够的内在动力督促北京打造通州副中心。

主要原因有二：一方面，京津冀一体化是坊间所言的央府一号工程，而京津冀一体化的重头戏便是通州副中心的打造，因此副中心打造的成功与否，直接关乎央府一号工程的推进和成功度。另一方面，北京已一分为二：内城归央府，外城归北京。即使从央府自身的利益角度来说，为了更好地让内城归央府，必须让北京更好地在外城立足，而这其中最重要的工作便是副中心的打造。

因此说，央府有足够的利益驱动力去推动通州副中心的打造。而伴随通州副中心的崛起，必然加大通州对北三县的反哺能力，如居住功能的外延、就业能力的辐射、产业能力的辐射等。

C,具象来说，通州对相邻而居的北三县，在交通的串连、就业岗位的辐射、医疗资源的辐射、居住功能的外延等，五年后将肉眼可见。

抛开宏观面的定性化预想，即使从具象的角度来说，五年后，通州对北三县的反哺作用，主要可体现在几个方面：

第一,交通的串连会越来越紧密。

五年后的2025年左右，北三县进京的平谷线差不多通车了，京唐城际通车了，届时大厂潮白进京的厂通桥也应该通车，而M101地铁可能也会讨论东延之事了。总之，北三县与副中心之间的交通串连更畅通多了。

第二,伴随副中心产业群的崛起，大量的就业岗位将辐射北三县。

当下的北三县，居住在此的北漂，主要工作地在国贸CBD的单圈驱动；2025年左右，北三县北漂的工作地将主要成了“通州+国贸CBD”的双圈驱动了。

第三,2025年左右，北三县人进京就医的选择地主要是通州，而不是现在的内城。

2025年左右，通州将成为北京另一个医院资源集聚高地，北京友谊医院通州院区、东直门医院通州院区、安贞医院通州院区、北京大学人民医院通州院区、潞河医院、通州区中医医院、新华医院、通州区中西医结合医院、北京儿研所等将齐聚通州，届时，通州医院资源将全面辐射并服务于北三县人，以间接提升北三县人的就医条件。

第四,除国贸CBD外，通州就业者将成为北三县楼市刚需的另一个主要来源地。

伴随通州教育、医院和产业的崛起，其中必然会有相当一部分其中的就业者，将居住地安放在与通州仅一河之隔的北三县，以壮大北三县楼市的刚需人群。

D,未来五年，北京楼市大概率至少有一波上涨期。