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明确了!2022楼市大走向

  继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,稳地价、稳房价、稳预期,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

  以下是2019年至2022年,全国政府报告中对房地产政策取向的表述,可以仔细地比对一下。

  从投资品去往消费品,房子在经历着这一种蜕变。从政策取向看,房子更侧重于成为消费品,那就是更侧重于住,而不是作为投资品。虽然很多家庭都将房子作为投资品,家庭资产保值增值的主要选择,但是未来这种观念必将改变。

  房子是一个家庭的最大件,买房人总是希望价格便宜、面积又大,而且最好还能在核心的城市。随着“房住不炒”深入人心,这种梦想的提早实现是有可能的。

  能够预见到的是,“房住不炒”将一直抑制房价向上攀升的冲动,这是一种信号,这是一种决心,这是一个政策的刚性。更为重要的是这表明,房地产将走向最大的变局:房子将向消费品回归。

  我们可以注意到,今年以来有不少城市推出了楼市的宽松政策,其中也包括郑州这样的二线重点城市,这一次推出宽松政策的尺度,居然非常出乎我们的意料之外,引发了很多的讨论。

  有这样的一种逻辑比较普遍:政策宽松会带来土地市场的复苏,土地市场的复苏又会带来楼市和房价的复苏。

  我认为,从政府工作报告对“房住不炒”的强调来看,这种逻辑不会成立。库存增加,土地市场太冷了,地方自然会采取些政策来激活,这也符合“因城施策”的政策导向。但从总的趋势来说,房价的波动性不会大。

  没有提到房地产调控的长效机制,而是强调了“探索新的发展方向”。其实强调探索,中央经济工作会议在部署2022年经济工作中便有提及,原文是:

  首先,房地产业本身就要面临新的发展模式。过去开发商跟金融、跟投资结合得过于紧密,“高杠杆、高负债、高周转”的模式,盲目发展、过度发展,终于使一些房地产企业尝到了恶果。

  商业汇票不能兑现,各种债务难以兑付,等等,这些都说明了房地产业需要转型升级,需要探索新的发展模式。沿着老路子根本没有希望,而会埋藏并爆发出巨大的风险。

  中国的城市还会发展,中国的房地产也还会发展,遇到了大困难,就想简单的转型,比如去造车,比如去从事其他的行业,其实这也是一个过于简单的思维。

  前些年,一些长租房品牌频频爆雷,就是因为一些企业本身并没什么实力,光想着拿到发展红利和政策红利,过度与金融挂钩,最终撑不下去了。

  房子除了买之外还可以租,而且租起来可能价格还会更好。从现在的租赁房市场构成来看,有一部分是保障性的租赁住房,还有一部分是市场性的租赁住房,这二者的结合,使得城市的租赁价格高低搭配,租房者有了更多的选择。

  加快发展长租房,将带来人们城市生活形式的改变,比如你可能因为进行了长租,没有物业费,没有上网费,生活空间统一管理,租房价格也很透明,等等。

  长租房的大力发展,还有一个问题非常关键,买房的和租房的权益方面能不能一致,在城市生活中,这一点是非常关键的,比如子女受教育的资源公平。

  一个是房源数量上的发展,一个是租房者与购房者权益上的拉平,那么未来长租房市场的发展会有很大的腾飞。

  一些暴雷房企本身信用已经丧失,这时候预期看淡也是无奈之举。要恢复乐观的预期,首先要把信用弥补起来,要把销售起来,否则要想改变预期也是很难的。

  因为有了房价看跌的预期,人们更不愿意出手买房。当然除了逾期之外,能不能买房还要看自己的经济实力,也就是收入水平有没有跟得上。这两年受疫情影响,大家的收入水平还是有些受损的。

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