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年终盘点重磅出炉!十大关键词解读楼市2021!

  虽然距离2021年结束还有几天,但楼爷的年终总结系列已经写好了,没错,就是要“卷”死他们。哈哈开玩笑,楼爷自知能力浅薄,所以只好笨鸟先飞。这一年房地产行业发生了诸多变局,尽管难免深受其累,但也有幸经历其中,故值得用文字好好记录。当然,任何总结都是新的开始。愿新的一年,楼爷可以输出更多有价值的内容,和更多的朋友建立交流。

  站在2021年年末,回首过往:这一年,房地产迎来历史性转折,从信心膨胀到跌入谷底,逆转速度之快令人瞠目。

  这一年,调控政策的系统全面,房企、银行、购房者全部入局,需求、供给、政策、金融手段一应俱全。

  这一年,控成本、降负债、以价换量成了市场主线,政策层面岿然不动的“三道红线”,像一把“达摩克里斯之剑”,高悬于房企们的颅顶。

  这一年,对每一位经历其中的地产人来说,都是难忘的一年……关于这极不平凡的2021,楼爷梳理出10大楼市关键词,虽然难免挂一漏万,但也可管中窥豹。

  楼市调控政策开始逐步从“需求”走向“供给”。今年2月我国颁布“供地两集中”政策,要求22个重点城市集中发布土地出让公告(且一年内不得超过3次),和集中组织土地出让。实施大规模集中供地,主要为了使房企拿地更加理性,从而抑制土拍市场热度,避免单一高溢价地块对房价带来的影响。相对集中的市场供应,也能对房价上涨形成抑制。从实施结果来看,今年轮集中供地,不少房企还在拼资金、拼运气抢地,导致一些城市土地市场仍然火热;而到了第二轮随着竞品质、严查拍地资金、提高保证金等政策手段出台以及市场环境的影响,各城供地热度明显变凉,底价成交成为常态,甚至出现大规模流拍;临近年底的第三次供地,房企们的拿地意愿更是降到了冰点,取而代之的是国企、央企、地方城投公司频频托底。

  剥离土地财政依赖度,从根本上为楼市降温。今年6月财政部宣布,自2022年1月1日起土地使用权出让收入将全部划转税务部门征收。

  在土地出让金制度变革之前,土地出让收入全部归地方政府所有,由地方政府直接分配。而改革之后,土地出让收入将不再直接流入地方政府口袋,将划为税收收入由中央统一调拨,这意味着地方政府靠卖地挣钱的日子一去不复返。很显然,该政策直击的就是当下的土地财政问题。过去地方政府对土地出让金有着的控制权,且由于数额巨大,导致一些城市过度依赖土地财政,依赖房地产开发,致使大量热钱、快钱涌入,楼市高烧不退。而现在将这笔钱“没收了”,地方政府的卖地热情也会减弱,可以从根本上实现楼市降温。另一方面,地方政府少了这么一大块财政收入,而城市建设方方面面又需要钱,那必须努力发展实体经济增加税收,如此形成良性循环。

  从金融“供给侧”入手,降低行业杠杆。这一点今年买房的朋友应该深有体会。年中开始,多城二手房限贷消息便铺天盖地的传来,一些城市甚至出现了停贷情况。不只是二手房,包括一些城市的也明显收紧,排队、放款时间变长、严查首付资金来源等等。

  彼时凤凰网统计的各大城市二手房贷审批及放款情况而这背后,主要跟去年12月底央行和保监会制定的房地产集中制度有关,各银行金融机构房贷余额占比被严格限制,上半年消耗过多,导致下半年余额不足,于是出现限贷情况。

  除此之外,今年的信贷收紧还体现在房贷利率的上升。据统计,从4月份开始,就有60个城市提高了房贷利率。显然,不管是二手房限贷还是利率上升,本质都是为了降低整个行业的金融杠杆,促进房地产平稳发展。当然,随着后半年市场逐渐转冷,政策口径有所放松,审批速度加快,包括部分城市房贷利率也出现了下调。而且从12月5日央行发布的降准、12月20日发布的降息来看,明年房贷利率或许有望继续回调。

  过去多年,我国对房地产的调控大多聚焦在新房市场,二手房涉及较少,但今年,对二手房市场的管控明显变严。据不完全统计,自2月份开始已有深圳、宁波、成都、西安、上海、绍兴、北京、广州等不少城市相继发布了二手房成交参考价的相关政策。

  政策背后主要因为一些城市新房限价导致一二手房价格倒挂严重,加之疫情影响,多城二手房市场异常火热,价格上涨较快,包括二手房市场自身存在的一些乱象,比如挂牌价虚高,炒作等。从政策实施情况来看,效果还是比较明显的,多城二手房市场成交量下跌,房价涨幅收窄甚至转跌。其中深圳自2月出台二手房指导价后,二手房成交量出现七连跌。在“房住不炒”之下,未来或有更多城市加入“二手房指导价”政策中来,尤其是二手房市场火热及一二手房价倒挂较为严重的城市,跟进的可能性更大,未来各地或将进入二手房指导价时代。

  这个词,既反映了当前三四线楼市的残酷现状,也表明了楼市调控的核心议题:楼市运行要保持平稳,不允许大涨,同样也不允许大跌。今年以来密集的调控政策,对楼市的打击的确不小,尤其是抗风险能力较差的三四线城市,一些开发商因为债务压力过大,出现大幅降价。今年8月,岳阳便打响踩踏性降价枪,部分楼盘价格直接拦腰斩,从6000+降到了3000+。为避免恶性竞争和市场恐慌岳阳紧急颁布“限跌令”,要求房价跌幅不得超过备案价的15%。之后不少城市纷纷跟进,据财联社消息,截止11月有21座城市相继出台“限跌令”政策,包括桂林、菏泽、昆明、沈阳、唐山、张家口等等,范围之大,影响之广,叹为观止。

  “限跌令”的出台,可以说生动地反映了三四线楼市的残酷现状:卖不动,又不许降。很多老百姓也很困惑,当初房价暴涨的时候怎么不限制呢?当然,更惨的还是一些三四线城市开发商,连以价换量的路都被堵死,回款压力更大了。

  这应该是2021年为数不多的与房产有关的积极政策。5月31日,国家正式宣布全面放开三胎政策。这对房地产来说的确算是利好消息,毕竟房地产发展的一个共识“短期看政策,中期看土地,长期看人口”。长远来看,三胎政策带来的人口增长可以带动购房需求增长,以及家庭人口结构变化,带动大面积房屋置换等,但也有一个重要的前提,就是房价必须要为生育让路,否则连房子都买不起,还拿什么生娃。

  喊了多少年的房地产税,在今年终于迈出坚实一步。10月23日会开会决定,授权国务院在部分地区开展房产税试点工作,为期5年,5年后立法。近日中国网又公开了两份房地产税改革试点相关文件。虽然房地产税立法本质是为了增加财政收入、调节收入分配、促进社会共同富裕,但多多少少也会给楼市带来影响,房地产税一旦落地,产权人的房屋持有成本将增高,房子越多,需要缴纳的税就越多,一定程度上可以限制炒房行为,促进楼市平稳发展。

  官方定调后,不少城市迅速响应出台相关政策。据不完全统计,今年以来已有北京、上海、广州、深圳、重庆等16城出手整顿炒作乱想。从政策落地情况来看,一些城市价格已经出现明显的跌宕,网络上更是经常会看到价格跳水的新闻:“深圳,狂降662万拍卖”“北京学区神盘,直降三百万”“南京热门,7折出售”“杭州顶流,降价220万无人接盘”……

  尽管存在一些“个案”色彩,但市场对于的信心变化,可见一斑。今年以来对教育行业的大大出手,能看出国家扫清生育障碍的决心,把的价格“打下来”已是势在必行,只是时间长短问题。

  2021年,在三道红线和一些系列调控政策的重压下,房企们也经历了至暗时刻。9月,债务风险积重难返的恒大“终于”暴雷,震荡整个行业。随后一个又一个“恒大们”在债务违约的道路上,举步维艰。阳光100,无法偿还约1.79亿美元优先票据佳兆业,4亿美元债务违约华夏幸福,债务违约规模升至千亿当代置业,2.5亿美元债实质性违……

  房地产界的大浪淘沙已然开始,刀光剑影之间,2018年万科喊出的“活下去”的口号,正在成为许多开发商现在最奢侈的梦想!

  8月在国新办举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会上,住建部表示:“十四五”期间,将以发展保障性租赁住房为重点,进一步完善住房保障体系,努力实现全体人民住有所居。对于新市民青年人买不起租不好房的现实问题,要下决心下力气解决。持续完善房地产长效机制,稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产市场平稳健康发展。所谓的住有所居,重点不在于买房,而是让所有人都有房可住、而且住得起。毕竟不是每个人都买得起房子,也不是每个人都能在大城市拥有属于自己的房子,住有所居要更符合我国当下的社会现实。房住不炒+住有所居,或许会是中国楼市未来十年的一个基本面。

  这10个关键词,或许无法尽然概括2021年的楼市全貌,但每一个,都折射着这个行业的微妙变化。变局时代,阵痛在所难免,但中国房地产的未来一定是朝着更好、更健康的方向发展。期待早日迎来破局的那一天。

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