2016看西安楼市强力“去库存

原标题：2016看西安楼市强力“去库存

　　在此，华商报梳理了对本年度西安楼市产生影响的政策和大事件，以便对未来市场的预判，也为购房者置业提供帮助。

　　2016年初，西安房地产市场库存严重。在去库存的大背景下，国家政策放大招，首套首付三成降至两成，这一利好消息让人欣喜。

　　2月份，央行、银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》。在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

　　首付由原来三成将至两成开门红政策无疑还是针对快速去库存，最高兴的应该是没有买房的年轻人，这一举措大大减轻了首次置业者的首付压力。

　　首付降低同月，央行上调公积金存款利率：职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期1.50%存款基准利率执行。此外，财政部发布“关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知”，全面降低交易环节税费。财政部调减营业税、契税，减轻了购房成本，有利于改善型住房需求持续，增加购房需求，加快房地产流通，加快去库存速度。2月底，央行再次发布普遍下调存款准备金率0.5个百分点。一个月内，一连串的金融利好政策有力度地刺激市场需求。

　　5月，陕西省地产十一条新政出台，6月，西安出台“楼十条”。两条新政亮点突出：支持农民进城购房；首购普通住房最低首付20%，贷款利率下限为基准利率的0.7倍；房地产开发企业不得购房者使用住房公积金贷款购房；“楼十条”中组合贷款和异地贷款有望落地，买房落户时间延后成为政策最被关注的点。

　　11月10日，西安开展房地产市场秩序整治和互联网广告整顿活动，包括：未取得预售许可证、销售证而进行销售；不符合销售条件以认购、预订、排号等方式变相收取定金、预订款等费用，借机抬高价格；销售现场未明码标价，搭售等。其中，以无证销售和虚假广告宣传的整治为主，广告宣传中项目基础建设、配套建设及物业、业女上学等信息的准确性尤为关键。

　　“去库存”贯穿整个2016年。这一年，受放宽限购限贷、买房落户、税收减免、降低首付、利率打折、公积金异地贷款等诸多去库存优惠政策刺激，西安楼市可谓坐上“过山车”，住宅市场成交量从一季度跌至低点一绝地反击，二季度成交量大增，三季度量缩价升，四季度量价齐升至年内高点。

　　截至11月，西安市商品住宅新增供应面积1053万平方米，成交面积1782万平方米，成交均价7009元/ 。成交量达到2010年以来最高点，比2015年全年上涨15%。

　　4月8日，西安房地产作为首个行业接受“电视问政”，西安市首档电视问政节目“问政时刻。面对现场观众的发问、暗访短片的触目惊心，以及特邀观察员的犀利点评，被问政单位——西安市住房保障和房屋管理局负责人4次现场致歉、11次公开承诺。4月9日，市房管局召开全局电视问政整改大会，并提出整改初步方案后立即实施，西安市房管局急发6项整改令，绝对杜绝房产无证销售。

　　房地产行业、西安市住房保障和房屋管理局敢为天下先，已属行业的进步。“电视问政将目前亟待解决的问题出来，督促问政单位对存在问题进行处理，这是建立平稳房产市场秩序较为直接有效的一种方法。”克尔瑞西安公司总经理朱郁分析说。

　　从万科收购西恩、中国铁建、等旗下项目，融创并购本土房企天朗旗下部分项目，再到恒大收购中渝国际城……西安楼市并购潮一浪还比一浪高。据了解，近期还有像碧桂园、富力等知名房企加入并购浪潮。

　　随着市场发展和购房者对品牌认知，部分中小房企经不住市场浪潮的冲刷终究会被拍打在沙滩上，不得不逐渐退出市场或走转型之。

　　企业并购无疑是市场优化，优胜劣汰的捷径之一。行业利润下行已成主流趋势，加之近年来一二线地王频出，拿地成本趋高，许多房企不得不谋求战略转型，而并购则成了短期内扩张规模、提升竞争力的最佳方式。

　　今年紫薇地产成立20周年，紫薇地产以“新动力地产”为目标构造城市个性。在2016的第三届中美房地产高峰（西安）论坛上，紫薇地产董事长李维东就“新动力地产”这一创新理论进行了解读。

　　“新动力地产”是以集约节约土地为目标，以城市新区为主战场，以多元化复合型创新空间为载体，以“新动力地产＋”为手段，、企业、金融机构“三位一体”，整合各类社会力量，盘活各类社会资源，通过聚集、支撑，作用于科技型产业，激发产业能量，辐射、带动、赋能周边利益相关者，打造新经济产业引擎，引领区域经济发展，助推产城融合，也被业内誉为“中国房地产行业发展的一次全新尝试”。

　　据了解，今年全国各地“地王”频现，西安土地市场却一直不温不火。直到12月15日，融创以18.5亿拿下胡家庙137亩地块，成为西安土地市场新的“地王”。该地块溢价率168.11%。依照18.5亿元的成交价，该地块每亩单价约1350万元，楼面单价约7212元/平方米。

　　业内人士表示，融创“地王”的出现，以高于西安2016年住宅均价（7203元/平方米）的价格让面粉比面包贵变成了事实。同时也反映出西安目前房产市场逐渐走热的局面。 华商报记者 杜蒙