西安紫薇地产副总马韫韬谈滞销商业地产咋样盘活

原标题：西安紫薇地产副总马韫韬谈滞销商业地产咋样盘活

　　由陕西省秦商联合会、陕西省房地产业协会指导，《陕西房产》、好房排行、陕西天承明置业有限公司、西安诚品装饰工程有限公司、科教网、中国发布网、凤凰网房产频道西安事业部、吉姆定制、圣桑集团、米奈德酒窖、陕西慧根酒业有限公司、中国黑豹特卫、陕西日报传媒集团投资有限公司(秦天下)、西安市百花村城中村建设发展有限公司、陕西百略企业管理咨询有限公司、陕西一线装饰设计工程有限公司、陕西安康鲤鱼山文化旅游产业有限公司、陕西大唐盛风文化旅游发展有限公司、深圳市鹰之旅管理咨询有限公司、西安世联投资咨询有限公司(世联行西安公司)、陕西合恒律师事务所等联合主办的“房地产开发企业风险管理主题论坛”，将于2017年4月28日下午2点在陕西合恒律师事务所会议室启幕。

　　2017年3月30日，由《陕西房产》、好房排行、陕西天承明置业有限公司、西安诚品装饰工程有限公司、厦门固克涂料集团有限公司、陕西浩公律师事务所、科教网、中国发布网、吉姆定制、圣桑集团、米奈德酒窖、陕西慧根酒业有限公司、中国黑豹特卫、陕西日报传媒集团投资有限公司(秦天下)、西安市百花村城中村建设发展有限公司、陕西百略企业管理咨询有限公司、陕西一线装饰设计工程有限公司、陕西安康鲤鱼山文化旅游产业有限公司、陕西大唐盛风文化旅游发展有限公司、深圳市鹰之旅管理咨询有限公司、西安世联投资咨询有限公司(世联行西安公司)、西安碧桂园凤凰城等联办，陕西省秦商联合会、陕西省房地产业协会指导的房地产开发企业设计管理主题论坛，在西安碧桂园凤凰城项目营销中心胜利举办。

　　在房地产开发企业设计管理主题论坛上，陕西省秦商联合会会长刘阿津先生致辞时侧重介绍了全球秦商阵营里的房地产开发企业发展情况，陕西省住建厅住宅产业化促进中心主任、陕西省房地产业协会秘书长孔祥轶先生致辞时侧重介绍了秦厦杯、广厦项目，陕西沙河实业有限公司开发部部长席芳玲女士、西安诚品装饰工程有限公司董事长胡永杰先生、西安市百花村城中村建设发展有限公司首席执行官李鸿恩先生、陕西大唐盛风文化旅游发展有限公司常务副总经理刘喜胜先生、西安紫薇地产开发有限公司副总经理马韫韬先生、锦业地产集团董事长戴慧敏先生、碧桂园集团陕西区域公司碧桂园凤凰城项目营销经理张文鑫先生、深圳市鹰之旅管理咨询有限公司副总裁杨斌先生等业界嘉宾应邀发表了主题，进行了实战案例干货分享。

　　在此，我们全文公布西安紫薇地产开发有限公司副总经理马韫韬先生在房地产开发企业设计管理主题论坛上的脱稿全文

　　尊敬的孔秘书长，各位嘉宾，感谢《陕西房产》张国政张总和碧桂园张文鑫先生的邀请，使我得以有机会在这里认识了这么的新朋友，同时又碰到了我以前的老朋友。碧桂园作为一线房企有非常超前的开发，我深知紫薇地产和碧桂园两者的差异。接到《陕西房产》张总的电话，得知今天主题论坛是房企设计管理，而我在紫薇地产负责营销，我今天就跑个题，分享存量滞销商业地产的盘活，这也是今年公司给我出的课题。紫薇地产20年来，竣工的商业项目不到40万平米，现在我们整个商业的存货有20多万平米，这是目前制约我们发展的一个比较大的课题。所以从今年春节过后，我带着我们团队，对这个题目进行了研究。我想今天给大家分享分三块

　　第一块呢，我想给大家说的是西安市存量商业的现状有四个特点：一呢体量大。目前西安市商业存量大概有900万平米，这个还没有计算潜在的一到两年市场供应的大概200万平米到300万平米潜在的量。如果说，我们按目前消化的速度，每个月12万平方米，900万平方米大概需要75个月消化，也就是六年半。加上我们未来两年的出货量，我们大概得有八年半的消化量，所以压力非常大。二呢从全国市场来看，截至2016年的三季度末，全国商业存量20亿平米，如果按城镇人员7亿来计算，人均占有3平方米。这是目前我们商业的整个形势，是很严峻的。三呢主题商业是同质化严重。就西安来讲，超市百货就不说了。一些像万达广场这样第一代、第二、第三代形式的广场，都是一些百货、小型主题广场、餐饮、影院等传统的业态分布，所以说特点不是很明显。社区商业是以社区基础配套为主，也是满足我们生活的基本配套，但是没有成为一个大的特点。四呢我们商业投资的回报较低，目前整个租赁市场，大概是每平米每月80到120元，这是一层、两层的均价。如果按最高的120元来算，我们按社区商业均价，我们假设整个投资资金回报率是7%，算一笔账，大概50年左右收回成本。如果说我们把整个租赁水平提高两倍，如果每平米每个月租200元，大概收回投资需要20年。所以整体商业投资回报率比较低。这就是我说的第一个方面，即存量商业的四个特点。

　　第二块呢，我给大家分享一下商业发展的趋势、我们初步的研判以及商业新的消费特点。从目前来看，互联网+、电商对主题商业的冲击非常大，从专业的角度来讲，目前互联网时代是个起步阶段，恐怕还要十几年或二十年的发展，二十年后真的不好说，也就是对实体商业的冲击有十几年甚至二十几年的影响。这是我们对商业未来发展的初步判断。二呢我们目前研究商业消费的特点：一个是年轻化，主题商业、小的商业或者说主力店以年轻，动感、时尚、刺激、猎奇为主流，大概占七成到八成这样一个消费主力;二是特色化;第三是需求多元化。现在去消费商业不是某一项需求去、为某一个商品购置去消费，现在的消费是多元化的，感受整个商业的最新的特点，同时要享受娱乐、餐饮，同时享受朋友会面或聊天，整个消费是多元;第四个是功能升级化。大家知道，万达在西安的第五个万达城开业了，在西安灞生态区可能是第七个万达城落户于此。为什么万达城做得这么好呢?万达广场、万达城为什么这两个类别产品就是一两个字之差，但是内涵差别很大。以现在万达城的发展，大概是10万平方米的一个shoppingmall的概念，不足以带动整个商业消费，所以它必须进驻像现在的主题店面万达百货，包括KTV、餐饮、体育竞技，比如说大型娱乐和表演秀，像武汉汉秀这样。只有这样功能升级，才能带来更多的、更新的消费者进入;第五个是消费性。消费者特别懒，所以这种消费性促使必须有个通达性、均好性、便捷性，要打破以前的商圈概念，因为消费者都比较懒，他们都是就近原则。

　　第三个板块，我跟大家分享一下商业存量的几个方向与思考。第一个，是转型，大家做房地产，商业去化是很难的。那怎么办呢?我想呢首先由出租变为经营。社区商业是个特点，大家关注到了没有?大型shoppingmall包括超市都在逐渐关门，但社区的一些东西，比如社区超市、社区银行、社区医疗、社区便利店非常好。所以我觉得这是一个方向。第二，商业功能多元化。我们紫薇地产李维东董事长说的动力地产。如果说我们对商业的用途做一下调整，使我们商业的整个价值体现出来。住宅是终端消费，它不会产生一些价值感的东西。比如现在住建部也在研究商业租赁，包括住宅租赁。所以我觉得这块是很好的契机。第三，创业空间。王永康在前不久刚提出来陕西要在十三五期间，要创建1000万平方米的创业空间，我觉得这对我们商业提供了一个非常好的空间和发展机会。因为时间关系，今天我就分享到这里。