市场乱象、降价、 曲江二期楼市在何方？曲江二期楼市乱象

原标题：市场乱象、降价、 曲江二期楼市在何方？曲江二期楼市乱象

三、曲江二期楼市，在何方？

就这样，曲江从之前默默无闻的郊区，转身成为城市核心区，从初步发展期，以大项目带动、大推广造势下的“概念曲江”；再到以主题公园、生活广场和城市绿地等营造，引发中产和富豪移民，成为“富人曲江”；其次，核心区域建设基本完毕，融入城市核心区域，成为“城市曲江”。

所以，航天城的崛起和发展，必然与曲江竞争。庞大的土地储备和城市基础，在刚需上又比曲江更多话语权。如此，曲江刚需的二期“前狼（城南）后虎（航天）”，不甚尴尬！

从数据上显示，2011-2013年曲江商品住宅成交分别约155万平米、115万平米、130万平米，连续三年破百万平米，成交价格约10000元/㎡，位列西安第一，这是判断曲江楼市的基本参照指标。

作者：聂海峰。湖北襄阳经开区发展顾问、资深地产人，西安首本城市纪行著作——《西安城记》作者。

（一）“段郎”操刀下的曲江

“要想富，先修”——这句流传异常广泛的话，用在曲江二期身上，是多么的让人感慨！断头的，有时候比有更让人期待。

图6：公园和建设强度的调整，与许多人想象大相径庭！

这当头一棒来得有点痛——没有了优势，高企的容积率必出刚需产品！曲江二期，身份开始模糊：刚需嫌交通不便、毫无配套，而周边价格更低；改善，密度大、容积率高、优越的没了！

第一是市场乱象：本是刚需和小公寓常用的“零首付”，竟然首现曲江；第二是：先后有多家品牌公司，业主的“集体”；第三是价格跳水：继而5180元/㎡挑战曲江最低价，接着又出现4899元/㎡抢占曲江等。

笔者多年往来深圳、和华中等地区，亦在西安多年，深知西安地产市场与其它市场的巨大差异性。作为“地产化”城市代表，西安的规划和调整，直接影响到楼市！曲江，却是西安的一个例外、一个惊喜。现在，现实中的曲江二期楼市，为何给人感觉与一期“南辕北辙”，为何失去了曾经的和吸引力，为何感觉曲江二期魅力渐去？在这里，笔者与大家探讨探讨悲剧的根源？

提起西安，提起曲江就不得不提起“段郎”。地产，作为城市价值的体现，曲江地产的价值，实际是曲江城市发展的价值——这一点，无可争议！

在这个大背景下，曲江全面进入“2.0时代”。那么，除个别具有先天地理优势的大盘呈现“供需两旺”之外；其它项目，无论是在开发量、供应量和消化量等方面均乏善可陈。部分项目，已经开始出现“滞销”现状，通过更名、降价、零首付和首付分期等方式“以价换量”！

曲江早年发展，一个核心驱动力“交通网的便利”——长安南、翠华、南三环、雁塔南、会展等网络化的城市动脉，让饱和的大城南有了最佳“天然承接地”，这是曲江导入高知、高质、高富人群的根本；随后的城市升级，亦使得曲江成为城南最大规模的商务聚集区。

图4：4899元/平米起，曲江楼市价格再现新低！

随着城市化进程推进、曲江一期饱和、曲江二期进程加快，尤其在交通网络成型的“汽车时代”下，交通问题基本上得以根本性的解决，这就为航天城楼提供了良好的先天基础，并在数年内得以持续、稳定的增长（年销量约40-50万㎡，年复合增长率约30%）。而区域多个公园、教育配套和地铁四号线等市政建设，使得航天城已开始成为“大城南”重要组成部分、曲江的自然延伸。园区内因为产业带动强大的客户基础，使得航天城早已脱离“空城”形象；近期，几大地产品牌的先后入驻，又极大提升了区域的认知度、创新度……

这一切，让人们眼中“钻石楼市”的曲江大为失色，很多人疑问：集“万千宠爱于一身”的曲江樓市，如今这是怎么了？

梳理曲江楼市，其起始于2003年、崛起于2007年、繁盛于2011年……经历近十年发展日渐成熟和完善。

一、首先，我们不得不提的“段郎曲江”

（三）航天城崛起分流市场：

（一）相对一期，二期最大的问题是交通：

曲江之南的航天城，是国家级经济技术开发区，享有“小高新”美誉。在曲江二期及CCBD区域发展之初，航天城凭借着自身的产业基础，西接城南、北接曲江，其发展还算顺利。

曲江二期最大的挑战和问题，来自于其规划的调整：按照曲江成功的模式和方法，是“王牌”和最佳“筹码”。如今，相对于首次的曲江规划（2009-2014年），最新的规划（2017-2020年），变动实在过于剧烈——曾经万众期待的雁梦湖、创意谷水系消失了！公园资源，除了彷佛是“挤牙膏”挤出的绿地和雁塔南东侧因“黑河水管道”永远保留的公园外。早期，那些打着“公园资产和公园居住”楼盘，该是多么的伤心！同时，大部分地区建设强度为一级，容积率在3.0-3.5之间，这就意味着，曲江引以为傲的资本和低密规划，如今已经不复存在。

（二）没有曲江，西安楼市几无

众所周知，曲江一期拥有多个公园、近五千余亩的绿化面积，优越的，成就了曲江，也给消费者形成“”选择——买好，到曲江。规划、限高及容积率指标，客观上给也为改善产品提供了基础。

但是，天下没有不散的筵席，也没有永远的美丽市场。一期开发饱和，区域扩容势在必行。那么，我们现在看到的曲江二期，悲剧就慢慢出现——

当然，最大的影响，仍来自于城市的规划——具备绝对的主导性。曲江二期（尤其是三环以南、航天城以北）规划几经调整，以优势提升区域价值之已然，这直接影响到中高端的购买倾向！所以，规划剧烈变化的调整影响最大的——是“用票子投票”的消费者。

可以说，曲江二期住宅已告别“高富帅”时代。当房地产进入“白银时代”，2.0时代的曲江究竟要何方、未来有着何种发展前景？是突围、创新？还是固步自封？我们拭目以待！

没有了这些，也就没有曲江楼市的辉煌！

对比分析，曲江二期的首要问题是交通瓶颈，特别“南曲江”(特指“雁塔南、南三环、神州大道和西康高速”之间区域)！结合Google地图，“南曲江”向北接驳西安核心区和曲江一期，主干道惟有雁塔南！芙蓉西以北是住宅区和生态区，地铁四号线良好的带动性将得以体现。其它区域，向北无出口、向东北西康高速所阻碍！向南，则是发展中的航天城——一个的区域，也成为“虎视眈眈”的存在（后文具体分析）。

图5：虽城市扩张，但是“南曲江”的软肋始终是交通（二）曲江二期规划调整较大，资本已不复存在：

如同市场竞争，在西安“众星环伺”的新区中，曲江采用差异化定位，在“完善城市配套设施、营造良好生态、有效率的开发时序”等三个核心驱动下，实现“城市资源+文化旅游+产业资源”开发模式；同时，文化氛围、建筑风貌和区域规划，曲江已成西安城市的代言。

种种迹象表明，2014年注定是曲江楼市的转折点：

有人说，如果没有“陕北人”推波助澜，曲江楼市不可能如此旺盛。这话没错，但只说对了20%。原因书面语一些，是曲江做到了“城市、土地、、人文和生态”的统一；白话一些，谁不愿住在离市区更近、更好的地方？

其实，如果放眼整个西安，2002年启动的曲江新区，某种程度上承担着西安城市化示范区的意义。而在当年，曲江新区以“经营城市”，借用并发挥其三大显性因素：1、资源基础：众多国家级、省级文物资源，强化、放大旅游产业；2、交通条件：市中心辐射区域，立体交通体系接驳全城；3、产业氛围：大城南片区二十余年发展，文化、商务、商贸等产业已完善。

二、曲江新區二期悲剧的三大根源

三环以南曲江片区，面临着市场层面无决因素——靠近三环和绕城高速，大部分区域单边交通制约“中央人居区”和商业区的成型。

曲江新区的高起点城市规划，大品牌云集、多元化产品，高首选度让客户群选择性异常明晰，这使得曲江市场抗风险能力较强。从曲江楼市连续三年的批售、销售面积比分析，曲江其销售率位居西安前列，这从另一个侧面反映出曲江市场的健康性！结合西安楼市的实际情况，曲江新区内也少有城改、棚改类项目冲击市场，了曲江新区的相对稳定和纯粹。