合肥论坛3年！600小区！——专访合肥业主论坛创始人凌德庆

原标题：合肥论坛3年！600小区！——专访合肥业主论坛创始人凌德庆

而在当今的城市生活中，业主和物业公司的冲突频频现诸报端，两者之间的矛盾似乎成为一个难解的“死结”。凌德庆则指出，“关键是物业公司要认识到业主才是小区真正的主人。”在目前国内小区管理的实践过程中，如何实现社区管理权从开发商前期物业到业主大会的平稳过渡，是能否顺利实施业主自治的重要一环。

作为合肥业主论坛创始人，凌德庆最近越来越忙了。出席社区治理学术性活动，合肥及周边各小区业主代表邀请其指导建设工作，蜀山区新形势下社区工作研讨会受邀参会;还有年终岁末各社区自发组织的业主联欢活动

初衷：业主自治 行使物权法赋予业主的

上世纪90年代末，伴随着市场经济的深入，中国的房地产市场进入了商品房时代，商品化的社区取代了原有的单位大院，在新旧交替的过程中，新的问题应运而生。原有企业办社会的模式被打破，社居委成为社区管理工作中的中坚力量，而拥有房屋产权的业主如何有效管理商品房社区，避免人多嘴杂、议而不决的情况出现，成为众多业主共同面对的问题。2007年《物权法》的出台，更是将业主自治的概念提升到法律层面。

未来：监督 业主自治真正生命力所在

“这样的的会议，我每年会参加4-5次，”凌德庆告诉笔者，“就安徽目前业主自治工作来看，在全国也能排的上中上水平。”2012年创办以来，在社会的支持下一前行。短短3年多时间，合肥业主论坛已经影响合肥600多个小区，占到合肥小区总量的1/3左右，在省内淮南、芜湖、马等地也有一定的影响力。经过3年多的发展，合肥业主论坛本身，也有最初单纯的民间自发行为，转而受到部门和专业院校的关注。凌德庆本身则在合肥业主论坛创始人的身份之外，又兼任了“安徽大学马院社区研究发展中心常务副主任”的职务，“业主自治建设需要专业的理论知识指导，而专业的理论研究也需要来自一线的鲜活素材”，谈到和安徽大学的这次联姻，凌德庆坦言这是一次理论结合实际的双赢选择。

“目前合肥住宅小区基本都是组团式的封闭小区，主要由全体业主所有的共有物权和单体业主拥有的专有物权组成。其中业主专有物权主要指购房者套内房产，而单元门外共有设施和小区围墙红线内均属于全体业主共有。”凌德庆提出，当前中国式现代化社区共有物权占比已经十分巨大，约占50%左右。通俗来说，就是消费者成功购房后其实一半价钱买的是共有物权，而房屋套内面积价值仅占房屋实际价值一半左右，不过目前多数业主习惯关心是套内房产，相反对共有物权忽略较多。

“首先我想一点，业主自治绝不是不要物业公司，”伊始，凌德庆便摆出了自己的观点，凌德庆坦言，在这么多年的推动业主自治工作的，遇到最多的、最常见的就是，业主自治等于不要物业公司，而对业主自治概念的这一误读，往往也是引发业主和物业公司之间矛盾的导火索。“专业的人做专业的事，从实操层面来看，合肥大中型的小区往往都需要一个专业化的物业公司作为日常运营的保障”，凌德庆指出，“目前合肥一些没有物业公司的小区，往往是因为小区规模较小，收入费用无法支撑专业化物业公司运作，不得已而为之。”

现状：任重道远 两极分化的业主行为

另一方面，一个小区少则几百户、多则几千户，面对这么多业主群体，每个人都有自己的利益，众口难调再所难免。如果想持续做好商品房社区的管理，制业主大会、业主委员会建设则是唯一的选择，而即使在业主委员会成立后，还会存在一个少数服从多数的概念。“这一点广大业主可能还没有做好充分的心理准备”，凌德庆坦言。

初见凌德庆，是在一个冬日的下午。凌德庆刚刚从南宁归来，在为期四天的“2016-广西南宁业主事务高峰论坛”上，凌德庆登台，和来自全国八个地区业主联合体负责人、行业专家、当地业委会等200多名行业人士共话业主自治话题。

谈到业主自治，在中国社会绕不开的两个字就是“”。谈及这一话题，凌德庆也表示，合肥业主论坛这三年来走过的并非一番坦途。谈到三年来运营合肥业主论坛过程中经历的风风雨雨，凌德庆总结，目前的业主在面对社区公共事务中经常会呈现出两种心态：一是事不关己，高高挂起;二是投诉，到底。合肥业主论坛的创立旨就是为广大业主搭建一个交流学习有关物权法规的平台，让广大业主在法律框架下客观自己的权益。

用凌德庆的话来说，业主自治这种自下而上的管理模式才是最有效率的管理模式，“八小时坐在办公室的管理人员和24小时生活在社区的业主，谁更有发言权?”凌德庆认为，无论从时间投入还是责任心方面来说，业主自治无疑是最低成本而高效率的社区管理方式。

凌德庆提出，业主自治主要体现业主对于商品房社区事务的知情权、参与权和决定权，而这一目的的实现则需要一套完整的制度作为支持。比如说，任何一个新建商品房社区，由20%业主提出，50%业主通过，就可以成立业主大会，然后由业主大会选举执行机构业主委员会，在这一过程中，相关部门也有责任和义务给于相关的帮助和指导。

不过，凡事总有其两面性，业委会的一项重要职能就是监督和小区公有物权的运营和维修，以小区公共维修基金为例，仅此一项金额就高达几百万、甚至上千万。“没有一个科学合理的监督机制，如此大的一笔钱，如何确保其使用的公开、透明?”在看好业主自治工作的同时，凌德庆也提出了自己的隐忧，而如何从制度上建立一套科学、系统的监督体系，让业主自治焕发出持续的生机，则是凌德庆推动业主自治工作的终极目标所在。