楼市股市危机四伏 是谁拿走了的“奶酪”？香港楼市价格走势图

原标题：楼市股市危机四伏 是谁拿走了的“奶酪”？香港楼市价格走势图

有评论认为，今年首季经济增长进一步放缓，P按季更倒退0.4%，只要本季再录得负数，即陷入技术性衰退。经济支柱楼市及零售市道转差，首季负资产数按季激增14倍，至1432，且有多间大行唱淡楼市前景；零售业首季销售亦跌12%；加上恒指今年以来挫近一成，可谓山雨欲来风满楼。这篇文章具有一定的借鉴意义。

踏入后金融海啸时代，美国推出量宽措施，货币基础随之大增，由2008年下旬的3000亿元激增至今年初的1.6万亿元；加上内地投资者钟爱港楼，充沛的流动性造就楼价“坚离地”，2009年至2015年中原楼价指数由不足60点一飙至逾140点。然而，随着美国收紧货币政策，这些利好因素已不复再；美国短期内加息预期升温，港元势美汇走强，以港元计价的资产将变得相对昂贵，削弱竞争力。至于股市，恒指延续去年跌势，今年迄今累挫近一成，新股集资金额按年急跌41%；在美国上市的追踪港股最大型ETF连续10个月录得资金净流出，皆反映港股吸引力减弱。

总括而言，楼市和股市关系到港人资产价值，犹如奶酪对小老鼠般重要。现时本地楼市犹如黄台之瓜，股市也危机四伏，未来一季的经济形势恐怕更为严峻。究竟是终日怨天尤人，谁搬走了我的奶酪？还是重新出发寻找新的奶酪，端视港人如何抉择。（文章来源：hkej）

适逢内地经济增长放缓（如中国“权威人士”所言，经济将呈L形发展），再加重资产价格的下行压力。根据金管局统计，截至去年底，本地银行内地相关贷款金额高达3.3万亿元，相当于同期认可机构贷款及垫款总额的44%。内地经济不景，“权威人士”倾向不再推出大规模刺激措施，“去杠杆”成为5大任务之一，可以预期内地企业违约事件将陆续有来，本地银行业风险有增无减。银行是百业之母，这方面对经济和资产价格造成的潜在冲击，实不容忽视。

自1990年起，经济曾出现4次技术性衰退时期，分别为1997年第四季至1998年底、2001年和2003年首两季，以及2008年第二季至2009年首季。当中，1997年和2008年两次属较大规模的衰退，同样与本地楼价急跌和金融危机有关。

从国指与P的走势可见，自2008年起，两者走势亦步亦趋，反映中国因素对港股及经济的影响深远（期间H股数目由104间增至目前的208间）。当计及内地经济走下坡或持续录得低增长，进而损及企业盈利，并为银行业带来潜在损失风险等因素，就毋须讶异何以投资者对港股忌惮三分，估值如此低残亦无人问津。

根据中原地产数据，目前楼价较去年9月的历史高位，累计下挫达12%。金融大鳄Kyle Bass早前表示，楼市已陷入“落体”状态，情况可能比1997年更差。高盛和德银一再发表报告看淡，前者认为受加息影响，预测楼价今年将跌10%，未来两年各跌5%；德银看法更为悲观，该行根据今年首4个月新楼销售大减逾五成、未来3至4年潜在供应达9.2万伙来推测，未来3年楼价将大泻四成，单计今年跌幅亦达两成。金管局总裁陈德霖昨天说“需要较多时间才可确定楼市是否已进入下行周期”，无疑是太保守了。