新政出台调控一年 楼价最高涨幅达10%2016年6月8日

原标题：新政出台调控一年 楼价最高涨幅达10%2016年6月8日

一、楼市近一年价格平稳上升

2000-2014年私人住宅供应表（数据来源：仲量联行）距离去年新政出台已满一年。自2014年2月23日起，全面提高楼宇买卖印花税，最高税费将翻倍收取。据报道，当时财政司司长曾俊华昨日在举行的新闻会上公开表示，此举为了一直炽热的非住宅市场，以防这种炒作势头蔓延到住宅市场。

二、目前中小户型房子卖得最好

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仲量联行港澳台董事总经理兼资本市场部主管曾焕平表示，全港楼市总的涨幅不超过10%，港人也在积极买房，楼价在稳中求升。

早在2010年没有出招之前，市场最火的时候，在豪宅市场里有超过一半的内地人在置业，占比甚至达到60%-70%。但近年来有买家印花税等调控，就会令到目前内地购房者大幅下降了，不会超过10%。此外，受访的业内人士一致认为：未来楼价还是会上涨，预计的住宅价格在2015年将上涨5%-8%。陈锦平还表示，2015年住宅的平均价格约为11800港元/平方英尺。

目前库存较少，开发商手上估计就几千套房源。其实，近一两年的供应也偏少，以今年以例，估计14000套左右，近一两年全的供应量都徘徊在16000- 17000套。2015年、2016年的供应量还是会比较低的。

曾焕平也表示，整体一手市场聚客能力依旧较强，因为开发商愿意给一些额外的支持，例如会帮助提高按揭成数，银行贷款最高不超过60%，如果总价高，按揭将低于40%，开发商会有针对性地给予买家申请多20%的按揭数额。如果是内地客户，购买的总价达到一定大数额，则大部分会乐意帮客户补贴15%的买家印花税。

紧接着，再次推出全新的十月新政——“买家印花税”，继续主动降温楼市。即所有非本地居民、所有本地及外地公司在买楼，都需要支付15%的“买家印花税”等，该政策执行一个月后，住宅成交量下跌五成。同时，内地投资购房进一步减少。不过，上有政策，下有对策，开发商也采取了相应措施，例如，帮助客户缴纳15%的买家印花税，帮助高额买家申请多两成的按揭贷款……

毗邻科学园、中文大学、沙田马场、高尔夫球会等场所，属国际级精英社区，“逸珑湾I及逸珑湾II”位处吐露港畔临海地段，背靠中文大学，前临吐露港，坐拥吐露港畔千呎超宽临海立面。此外，更可远眺绵延起伏的八仙岭，放眼船湾淡水湖及赤门海峡等。信和集团联席董事田兆源指，“逸珑湾I及逸珑湾II”尽享得天独厚健康，名为“逸珑瑰宝Royal Mayir”的楼王单位，户户可见180度海景，故开售以来项目创出多次新界区销售价格新高记录。

除狂砸4.4亿元扫楼的女富豪外，项目此前已售出2个顶层连泳池特色大宅，先后创下新界区分层户每平方米价格新高。如，项目售出的第6号屋，作价逾人民币2亿元，每平方米售价人民币592000元，总价及每平方米单价均创新界区洋房新高。同样位处吐露港的另一豪宅项目天赋海湾，早前亦有著名商人购入第10座全幢单位作出租投资，作价人民币3.63亿元。

未来走势

住宅的楼价最近一年都在往上走。以2014年全年为例，给出的数据环比升了5%-6%，有个别楼盘升幅环比达到10%左右；据世邦魏理仕数据，今年一季度，部分楼价有3%-5%的升幅。

三、开发商卖房优惠

戴德梁行区董事总经理暨大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿表示，中小型户型卖得特别好，港人购买占比能达到九成，可见港人亦有强烈刚需。豪宅因供应太少以及总体市场投资减少，成交相对没有那么活跃。

尽管做了很多措施楼价还是不降，主要有几个原因，其一，供应量少，其二是按揭利率很低，平均2%-2.2%左右，如果买了物业回来收租，可以收到3%以上。因为房价很高，居民买不起房子就会选择租房子，因此租赁市场很活跃，在这种情况之下，出租房比房贷的回报率要高，那就会产生一种情况，没有人愿意卖楼，楼价自然会稳定。

女富豪狂砸4.4亿元扫楼逸珑湾项目创新界价格新高

四、楼市供应相对仍较少

的50-60平方米的小户型比较容易受消费者喜欢。陈锦平表示，目前的楼价已经到了一个很高的水平，目前首付比例也提高了，再加上二套房印花税等措施，购买大户型房子的占比会下降。近一两年市场小户型比较好卖，开发商也会为迎合市场主推小户型。虽然楼价高，但是有调控措施，基本上不会有炒楼的情况。从2010年出台调控措施，且一直加大调控力度，炒家的数目应该很少，现在能在市面上出钱买房的基本上是真正自用房的。

不过，新政一年之后，楼市价格仍然企稳，且稳中有小幅上升。专家称目前楼价表现很健康，只是供应相对紧张，导致港人也有抢房现象，内地买家相对减少。预计两年后供应量会有所缓解，但突破十年前的年均2万多套大关有点难。

在，开发商会有帮助购买一定总价的非本地买家交15%的买家印花税，在二手房市场个别业主很难做到，所以成交量方面二手房市场是比较低的，因此，一手房成交占比在近一两年有所提升的。据陈锦平介绍，正常情况下，一手房占市场成交总量的一成左右，近一年来，某些月份或季度的成交总量占比提升到20%，甚至是25%。

采写：南都记者张锐宣实习生冯少文

出现供不应求的情况很明显，陈锦平认为供应量下降的主要原因为：近四五年来卖地数量减少，开发商拿地不多，开发商可售的项目自然就变少。预计在2017年供应可能会有所改观，但即使到2017年、2018年，供应量反弹能力也会不足。

近十年的供应量都比不上前十年的供应量。据陶汝鸿的数据，1990-2000年，平均每年的供应量都达到2.65万套，2000年之后至今，每年的供应量都没有突破2万套。

世邦魏理仕港澳台研究部主管陈锦平介绍，目前楼市主要有以下调控：1.收紧按揭成数，以目前为例，基本上第二套房只能从银行贷款商品房总价比例的四成，首付比例提高了；在过去可以贷到七成，有按揭保险服务甚至可以提高到九成。2.会出台征收房屋印花税的措施，主要是针对购房者在购房日起三年内转手的情况：第一年转手，需要向支付房屋总价的20%的印花税；第二年转手需要向支付房屋总价的15%的印花税；而第三年就需要支付10%的印花税。3.如果购房者不是户口亦或是所有本地及外地公司在买楼，都需要支付15%的“买家印花税”；如果不是首次置业，再次购买需要缴交双倍印花税。