西安市房管局就6月28日住房交易政策调整进行解读

原标题：西安市房管局就6月28日住房交易政策调整进行解读

　　西安市房管局产权市场处的唐辉科长和陈嫄副科长，就西安市的6.28房产新政以及刚刚出台的实施细则，跟广大网友进行交流。

　　主持人：各位网友，大家早上好。您正在收看的，是由西安市人民网主办的在线栏目。

　　主持人：今年上半年，西安市对房地产市场进行了几次比较大的政策调整，坊间分别称之为“1月1日限购政策”，“4.18房产新政”，以及“6.28房产新政”，这一系列政策，为引导合理住房需求，投资投机性购房行为，稳定住房价格，发挥了很大的作用。就在昨天下午，市房管局又发布了《关于落实西安市住房交易政策有关问题的实施细则》，对6.28房产新政进行了进一步的明确和细化。房子的问题，相信大家都非常关注，我们也通过各个途径收到了很多关于6.28房产新政的咨询。今天，我们就特地邀请到市房管局产权市场处的唐辉科长和陈嫄副科长，来就西安市的6.28房产新政以及刚刚出台的实施细则，跟广大网友进行交流。非常欢迎两位的到来。

　　主持人 ：首先有请嘉宾介绍下此次6.28房产新政出台的背景和目的主要是什么呢？

　　唐辉：情况是这样的，去年10月份开始，全国房地产整体市场趋热，西安的房地产市场也出现了量价齐升的新情况，为此，去年底和今年4月18号，西安市连续两次出台了调控政策来保持房地产市场的健康平稳发展。从效果看，市场的预期有一部分的遏制，房价也趋于稳定，但是仍然呈增长态势。其中一个重要的原因，就是投资和投机性购房需求增长比较快，挤占了刚需人群的购房去求，加剧了住房矛盾，助推了房价上涨，为房子的居住属性，打击炒房行为，引导合理的住房需求，6月28日，西安市再次出台了关于调整西安市住房交易政策有关问题的通知，其核心的目的就是为了打击炒房行为，投机投资性购房需求，引导合理住房消费，控制房价上涨态势。

　　主持人：在6.28新政里面，提到了在2017年4月18号之前在的一些区域内购买的商品住房，自购房之日也就是以商品房买卖合同网签备案时间为准，满五年方可上市交易。在上述区域范围内购买的二手住房，房屋产权人取得不动产权证书满两年后方可上市交易。但是呢，我们也看到在4月18日市发布的《关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》里，又提到在住房限购区域范围内的购房的商品住房及二手住房，需取得不动产权证书后满两年方可上市交易。很多网友对此不是很明白，就想请嘉宾来解读一下这两个文件关于住房上市交易的这个时间的问题。

　　陈嫄：这两个文件，实际上是分了两个时间段对4月18日之前和4月18日之后的房屋交易行为进行了一定的。对于4月18号之前购买的新建商品住房，如果有网友朋友拿到了房产证，还必须要看自己购买的房屋的网签合同备案时间有没有达到五年的期限，那对于这个时间呢，网友朋友可以在我们房管局网站的首页输入自己的身份证号码和合同登记号来查询网签合同的备案时间，如果达到了五年，并且已经取得房产证，这个房子就可以上市交易。那对于4月18号之前购买的二手住房，网友朋友看一下自己房产证上的登记时间有没有超过两年，超过两年的话是可以上市交易的。对于4月18号之后购买的房屋，无论是新建商品住房还是二手住房都必须拿到房产证，满两年才可以上市交易。

　　主持人：好的。那前面也提到就是住房上市交易需要满两年或者五年，那么如果说通过比如司法裁决、直系亲属之间的赠与或者继承等方式取得的住房是不是也要受这个两年或者五年的呢？

　　唐辉：通过司法裁决、直系亲属间继承赠与等特殊方式，包括这个经济适用房的退出，拿到房产，如果在五年期间之内，是不受到五年和两年的的。但是，如果是通过前述方式获得的住房再次上市交易要受到两年的，就是拿到房产证之后两年才能上市交易。

　　主持人：这里的再次上市交易也就包括买卖或者赠与两种情况。也就是说如果之前通过赠与取得的这个房产，也必须在取得不动产权登记证之后两年才可以再行买卖或者赠与。

　　主持人：那通知里面也提到“本市户籍”，那就有网友想问一下这“本市户籍”边界有多大，像我们经常说的临潼、高陵、蓝田等郊区县的户口是否按照本地户口来对待？

　　唐辉：现在的西安市10区3县，包括高陵、蓝田这些，实际上都是我们本市的户籍，购房也是执行本市户籍的相关政策，不存在说高陵不是我们西安市本市的户籍。

　　唐辉：西咸新区已经归西安市代管，也实行了户籍同城化，现在西咸新区范围之内的已迁户和未迁户全部按照本市户籍来对待。

　　那除了我们刚才说的这些郊区郊县和西咸新区以外，还有没有哪些情况也可以视同本市户籍的居民来对待呢？

　　（二）因就学将户籍迁出，能够提供原户籍登记在西安市相关证明材料的；（特指就学期间）

　　那非本地户籍的居民家庭在购买住房的时候还要求提供两年以上的个税或者是社保的证明，具体来说有哪些要求呢？

　　从6月28号起，在西安市住房限购区域范围内非本市户籍居民家庭购买商品住房或二手住房的时候，都需要提供在西安市连续两年的社会保险或者是个人所得税证明。具体的时间起算点，是以购房前一个月起算，往前推24个月，那比如说有网友在今年7月份要购房，那他就需要提供2015年6月到2017年6月这连续两年期间在西安市缴纳社保的一个凭证，这个社保不管是养老保险、生育保险、或者工伤、医疗、失业保险当中的任何一种保险都可以，只要是连续缴纳两年，其中有一点要特别说明一下，就是补缴的社保是不算在内的。

　　有位网友提出一个疑问，是关于连续缴纳两年社保方面的，是从购房之日起往前推两年，那如果说是他在购房之前，比如刚才您说的，他要在7月购房，那就是要在2015年7月到2017年7月连续缴纳两年，如果他是在2014年7月到2016年7月连续缴了两年，但是从2016年到2017年没有缴纳，这种情况算不算连续两年缴纳个税呢？

　　这个问题在相关文件的说明里面说的也是比较清楚了，咱们这个住房政策是6月28日开始实行，那你购房的社保也就是往前推一个月，比如说你是2017年的7月1号来购房，那你就必须提供2017年6月往前推连续两年的个税或者是社会保险证明。此次的政策，最大的目的就是要投机和投资性炒房，还要在西安居住生活和真实创业人员的居住需求。

　　如果有非本市户籍的购房人已经退休了，或者说社保缴纳期限已经届满了，但是他无法提供购房前的两年的社会保险，这种情况下应该怎么处理呢？

　　这种特殊情况我们也考虑了，对退休了或者社会保险缴纳时间届满的这部分人群呢，提供退休前在西安市连续缴纳两年的社会保险证明就可以了。

　　近两年我们西安的发展也常好，有很多原先户籍在我们陕西的人在外地学习或工作，然后返乡创业置业，还有一些周边省市的人员，包括西北五省的其他一些省市也有许多人来到我们西安安居创业。在市办公厅的文件发布之前，如果他们已经与开发企业签订了认购协议，并支付了部分房款，那这种情况下是否还要按照我们新的6.28新政来提供个税或社保的缴纳证明？

　　市办公厅的文件下发之日起新购房的，要严格执行相关的非户籍人员的个税或者社会保险的缴税证明，要提供这个证明，但在这之前已经购房的这部分人员，要凭相关的购房材料接受审查，如果条件符合的话，按照原政策执行。

　　主持人：也就是说在6.28新政出台之前的，如果说已经缴纳了部分房款，不管是签订了协议或者缴纳了房款或者进行网签的，按照原政策来执行？

　　对，这个基本原则是这样的。还是要看实际的交易时间，这是最基本的一个原则，第二个是购房人要拿相关证明材料，看是否符合政策。因为我们现在为了保持房地产市场平稳发展，也实行了严格的限价措施，不管本地的还是外地的，提交上来没有进行网签备案的，就要全部进行审查。

　　主持人：我们在实施细则里也看到，就是现在要对购房人进行购房资格审查。那购房人在购买商品房的时候，是怎样来进行购房资格审查呢？

　　购房人在购买新建商品住房的时候，可以向开发企业提供个人的有效身份证明，家庭的证明，如果是外地购房人的话，就提供西安市连续两年的个人所得税，或者是社会保险证明，持原件连同复印件一起交给开发企业，然后由开发企业核验过后，由开发企业统一交给我们房管部门。我们之所以要求开发企业交过来，主要是考虑到一个是方便购房人，还有一个就是如果是把所有原件都提供过来的话，有一些人也不是很放心，所以就要求开发企业来核验原件，把复印件加盖企业的公章，然后统一交给我们。我们在收到这些资料过后呢，会同其他部门一起来核查申报信息，信息核查完毕后，我们会反馈审查结果，资格审查通过的购房人才能进行网上签约。

　　那这是我们买房人直接向开发商来购买的情况。如果是我们当事人之间，自行从其他业主手里买的二手房，这种情况怎么来进行购房资格审查呢？

　　如果是当事人之间自行成交购买的二手住房的话，可以直接由买方向我们房管部门提供个人身份证明，家庭关系证明，外地客户的话，那也就是提供社保，或者是个人所得税证明。由我们窗口的工作人员审查完毕后，原件就直接退给购房人。资格审查完成过后，直接在我们这里进行网上签约就可以。

　　主持人：还有一种情况就是我们买房是通过中介机构进行购买的，这个购房资格审查跟自行的二手房交易的审查程序一样吗？

　　这个程序略有不同，通过经纪机构成交的，就是由购房人将这个申报材料交给经纪机构，由经纪机构核验原件以后，在复印件上加盖经纪机构的公章由经纪机构统一报送给我们，然后我们按照前面所说的这个程序来进行审查，资格审查完之后，由经纪机构在经纪机构端来进行网上签约。

　　我们其实就分了这三种情形，直接从开发商购买或是自行二手房交易或是通过中介机构购买住房这三种情形，那在购房资格审查上程序都是略有不同。

　　那我们西安市现在的户籍政策应该说常的包容，比如大学生，他持毕业证不需要说要有房子或者用人单位就可以进行落户。非本市户籍的大学生，如果他想购买住房但工作不到两年，无法提供两年的个税缴纳或者是社保缴纳证明，能不能先办理落户再买房，那这种情况是不是就可以按照本市户籍来对待呢？

　　新就业的大学生，如果户籍也没有在西安市，也无法提供社保或者个税缴纳证明呢，完全可以通过落户来实现他购房的需求。我们西安市现在也实行了积极宽松的户籍政策，吸引各类人才来西安共同建设我们的大西安，他不存在这种障碍问题。

　　主持人：我们西安现在在很多区域也实行一些限购的政策，具体的这个资格审查工作是怎样来进行的？比方说城三区、郊三区或者其他的区县是怎么进行的？

　　主城区包括城六区还有开发区、沣东新城的购房资格审查工作由我局负责，具体由我们局下属的房产交易管理中心来办理，在西大街116产交易大厦，可以去那儿办理。长安区的按照属地管理原则，由长安区房管局来负责。

　　那我们看到6.28新政策在两年个税缴纳和社保缴纳证明之外，提到依批准引进的各类人才除外，就想请教一下嘉宾，这个经批准引进的各类人才指的是什么？

　　在今年，市委市专门下发了西安市深化人才发展体制机制，打造一一带人才高地若干政策的措施，这个文件里面对相关的引进人才都做了明确的和要求，只要符合我们市委市的这个文件，符合我们引进的这个人才，都不需要再提供社保和个税缴纳证明。

　　对西安市的人才新政，各位网友也可以收看在线日的节目，那一期的节目对西安市的人才新政也进行了深入的解读。好的我们来看下一个问题。

　　有位网友说房产交易是一个包含了很多个步骤的一个过程，在6.28新政出台之时，有些交易可能进行了一半，或者进行了某一个或几个步骤，这就涉及到这个新旧政策的衔接，就想问在哪些情况下适用原政策哪些情况下适用新政策？

　　这个问题可能是这位网友看到，实施细则里提到的，购房行为已经进行了网签，或者是购房协议已经签订，支付了部分首付款或者定金的适用原政策。

　　这个问题也是大家比较关心的，这个刚才我也提到，6月28号之后，购买房产必须严格按照这个通知来执行，非户籍人口，要提供相应的个人所得税或者社会保险证明。如果说在政策下发之前，我们这个网友已经购买了房产的，基本原则还是要执行原政策，但是要提供相应的交付房款，或者是已签订合同等相关证明材料，来证明交易行为是发生在政策发布之前的。

　　那可能在购房过程中会存在着一些比方说购房资格审查申报不实，或者说是伪造资料骗取购房资格的这些现象。如果说发生这些情形的话，一般怎么来处理呢？

　　唐辉：早在11年到14年，西安在执行限购政策期间，对这方面的要求，包括对购房者的警示，都已经给广大群众提醒到了，如果说提供虚假材料，那就要承担相应的法律责任和经济责任，全部由造假人来承担，也会取消相应的购房资格。

　　后果还是比较严重的，所以大家在申报的时候、在提供资料的时候一定要如实的提供。

　　主持人：今天我们也看到很多网友的提问，有个网友说了这么一种情形，请嘉宾来帮忙分析一下。他说他是88年从户县考学以后落户的，目前在西安没有房子，就想问下这种情况，他能不能享受我们西安市本地居民的购房资格，如果说能还需要交什么其他证明吗？

　　唐辉：像这位网友的情况，不适用咱们现在这个视同本市户籍居民家庭对待的相关条件，咱们在细则里面对类似情况提到过，因就学外出，迁出的，能证明户籍地原来在咱们西安市的按本市户籍对待，但是指在外就学，不包含这位网友这种已经在外地落户的，这种已经是外地户籍，要按照非本市户籍居民的购房相关要求，提供相应的个税和社明。

　　主持人：因为我们在上学的时候可能就把自己的户口随着学籍迁到学校所在地了，如果是在学校的户籍还没落户之前，像您刚才说的就学期间，就可以按照本市居民来购房了。

　　唐辉：我们也希望在外省市就学的我们西安籍的大学生能回到家乡来创业安居。对，这其实也是我们政策的一个初衷。

　　主持人：这位网友他是这么一种情况，他说他是13年毕业于我们西安的一所本科学院，毕业后一直在我们西安工作，一直到今年的4月，在此期间社保也是连续缴纳，是从13年9月到2017年4月连续缴纳社保是44个月，一直有定居西安的想法，但是由于种种原因，一直呢付不起房子的首付，然后今年4月，外地有一个机会，他就去外省工作了。就想请问一下，6.28新政出台以后，对他在西安购房是否有影响？因为他在5月6月的这个社保可能是在外地缴纳的。

　　唐辉：这个肯定是有影响的。这位网友的户籍没有在咱们西安市，又外出，实际上居住和工作地点都在外地，但是他这种情况，如果说是符合引进人才、包括大学生就业落户的相关政策，可以通过这个方向，比如说把户籍落回西安市，按照本市户籍对待，如果没有落，只能按照非本市户籍来对待，还要提供相应的两年以上的个税或者社明。

　　主持人：但是他因为17年的5月6月社保是在外地缴纳的，不符合我们的连续两年的政策。

　　唐辉：实际上呢，他的工作地和居住地已经没有在咱们西安市，也跟咱们刚才提到的就是优先满足在西安居住生活的，本市户籍和非本市户籍居民家庭住房需求的政策的初衷，是不太符合的。

　　主持人：有位网友想咨询一个问题，他说二手房交易一般包括网签和过户两个先后进行的环节，他想请问一下，不满五年的一手房不得交易的是网签还是过户？可不可以，比方说买二手房，先网签，然后等五年期限到了，然后再进行过户？

　　唐辉：这个说的是具体的工作细节问题了，过户是民间的一个通俗叫法，网签是一种工作程序，只不过是为了管理的需要，实际上过户和网签是一个事情，那你既然买了房子，就要及时的办理相应的过户手续，办理相关的网签手续，房产证得办理到自己名下才能自己的权益。作为我个人来讲，不网友这样做。虽然签了合同，但是不去履行登记手续，也不符合物权法的相关要求。最后，拿到房产证、物权确定到自己名下，自己的权益才能得到更好的。

　　主持人：下面这位网友，他表达了一个期望，他就说希望要考虑6.28新政出台之前的在西安已经办理与购房相关的认购款或是首付款的购房群体，需要考虑到这种情况，但是其实呢，我们在昨天出台的实施细则里面，对这种情况已经做出了。

　　主持人：只要他能够提供相应的证明，证明自己已经支付过首付款，就可以按照原政策来执行。

　　唐辉：咱们还是要本着实事求是，要看他的实际情况，经过审查之后如果确定交易行为发生在文件下发之前，就按照原政策执行。

　　主持人：接下来这位网友，他说唐科长陈科长你们好，他西安市的户口，目前也没有在西安工作，5月份在西安买了第一套房，也交了首付，但是在房管局目前还没有进行备案，就想问这次政策会不会影响到他。

　　唐辉：应该不会影响。刚才我已经回答过类似的同类问题。交易行为发生在这个政策发布之前，要看有没有相关的证明材料能证明，还是要实事求是的来按照政策执行，解决群众合理。

　　在实施细则出台之前，很多网友都有这方面的疑问，但是实施细则出台以后，其实对这些疑问都已经做了针对性非常明确的解答。

　　这位网友说，您好，我们是双外，意思可能是夫妻两个人都是外地户口，需要在西安定居，本来是想好了通过买房落户，也在5月底付了首付，但是还没有网签备案，就出台了新的政策。这种情况，其实跟我们刚才说的那种情况也是一样的，看来对这方面的疑问还常多的。

　　主持人：接下来这位网友，对我们刚才谈的连续两年缴纳社保的政策，提出点小小的疑问，他说非本市户籍的居民家庭在购房时提供的个人所得税或社会保险证明的时间起算点，应以购房前一个月往前推24个月，他认为这样计算社保，对那些曾经在西安连续缴纳24个月的人是否公平呢？他说这部分人，现在考虑在西安购房也是出于在西安工作发展的需要，也是西安房产的真正需求者，这样就把他们购房资格了，就想问一下这个的合。

　　基于政策出台的主要目的，实际上就是为了支持在本地生活居住的非本市户籍居民家庭和本市居民家庭的住房需求，这也是当前房地产市场的矛盾要优先解决的问题，那拿什么来证明我们在本地生活和居住呢？就是参照和借鉴全国其他城市的做法，都是通过个人所得税缴纳或者是社会保险证明来进行核定的，所以包括西安市在内，也采取了同样的一个方式来考虑这个问题。

　　但是网友刚才提到这个问题，也是客观存在的，咱们前面也提到了，来西安落户就学包括创业也好，作为我们西安来讲，都常欢迎的，但是不一定要通过购房落户这种模式来完成在西安就业定居的，刚才也提到了，主持人也提到了，西安的户籍现在也常，能够落户的途径也非常多，网友看看西安的户籍新政，符合哪个条件，咱们西安都会达到他来西安就业安居的目的。