624西安楼市新政解读：当房管局遇上丈母娘
原标题：624西安楼市新政解读：当房管局遇上丈母娘
单身买房不算刚需→无法享受到刚需待遇→在西安买到房子更难→买不到房丈母娘不答应→继续找不到对象→继续单身→……这是一个恶性循环。
2018年6月24日下午，西安市住房保障和房屋管理局正式对外公布西安市政府办公厅2018年6月23日出台的《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》（市政办发〔2018〕61号），这标志着西安再次发布西安楼市调控新政。
此次6.24新政内容很多，共计23条。政策发布后，各路段子手开始编出了各种段子，特别是开头丈母娘这段。同时，很多粉丝让来解读一下，所以我们就来客观、理性分析一下此次新政的关键点。
新政内容一：房地产开发企业申请商品房预售许可或现房销售备案时，住宅总建筑面积3万平方米以上的，每次申请不得低于3万平方米；3万平方米以下的，须一次性申报。严禁以多次分批、分幢开盘等方式拖延上市销售时间。
地产房剑解读：对于西安楼市，各界一致看好，这个时候就出现了一些楼盘采用暂缓申请或者是慢慢申请的方式，拖延房源上市销售时间，期待后期涨价。有的楼盘每次申报预售时甚至只推出非常少量的房源，以此拖延时间。此项政策出台后，直接摁死了开发商故意拖延上市时间的想法，有利于市场供应的增加，对于购房者来说是好事。
新政内容二：由物价部门牵头，进一步强化商品住房销售价格申报指导联席会议制度。对报价明显高于周边同品质在售项目成交价格，且不接受联席会议价格指导的商品住房项目，不予办理商品房预售许可或现房销售备案。
地产房剑解读：这条讲的其实还是限价，属于再次强调。之前曾跟西安一楼盘的营销总聊过，他们提交申报价格后，物价部门、房管部门确实不予以通过，要求价格下调1000元/㎡。限价，可以从一定程度上抑制西安部分楼盘随便涨价，对于购房者来说是件好事。
新政内容三：住房限购区域内已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，方可上市交易；已购买或新购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年方可上市交易。
地产房剑解读：这条政策跟之前的有变动，值得注意。此前的政策是，2017年4月18日以前在限购区域购买的商品住宅，网签合同满5年方可入市交易；2017年4月18日之后在限购区域购买的商品住宅，房产证（不动产权证）满2年方可进行交易。
调整后的限售政策，将此前的“2017年4月18日之前网签合同满5年”，调整成了“网签备案满3年且取得不动产权证书”。
例如：按照老政策，现在市场上可以交易的商品住宅，是2013年6月份之前网签备案的。而按照新政策，2015年6月份之前网签备案的只要取得了不动产权证书，现在就可以交易了。
新政内容四：在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房（含商品住房和二手住房）。
地产房剑解读：这条属于新政策，主要目的是为了打击炒房行为。此前，西安限购区域并没有对公司机构行为购房做出限制，有些被限购的购房者为了买房，就以公司名义来买。现在，这招行不通了。
新政内容五：取得商品房预售许可或现房销售备案之日起10日内，房地产开发企业须一次性将所有房源面向社会公开销售，严禁采取分幢、分单元或分层等方式进行销售，严禁内部预留房源。开盘及销售时间应在8:00-18:00之间。
地产房剑解读：这条政策前半段属于老政策，最后一句关于开盘及销售时间的规定属于新政策。很多楼盘经常采用突击开盘、晚上开盘等方式，甚至偷偷摸摸开盘，让很多购房者措手不及。以后，这种开盘及销售方式不能用了，大家都大白天开盘吧。对于购房者来说，是好事。
新政内容六：房地产开发企业销售商品住房前，应在房管部门网站、销售现场、企业网站发布销售公告，明确购房意向登记起止时间（不少于3日）、现场接受认购资料和信息核验起止时间（不少于3日）、全部可售房源（含数量、户型、价格）等内容，不得设置全款优先、拒绝公积金等限制性条件。
地产房剑解读：这条政策属于新政策，非常好，必须点赞！4.1西安买房摇号政策实施后，很多楼盘大半夜在自家微信公众号等平台发布消息称第二天早上九点收资料，导致很多购房者无法看到信息，更来不及准备。此次对发布信息平台、起止时间等均做出了规定，对于购房者来说绝对是好事，有利于市场更加规范。
值得关注的是这条政策中的“不得设置拒绝公积金等限制性条件”到底有多少楼盘会执行。反正我估计难度比较大……
新政内容七：房管部门应建立统一的商品住房意向登记平台，由意向购房人通过该平台按照刚需家庭、普通家庭分类进行实名意向登记，系统同步向意向购房人、房地产开发企业反馈意向登记信息。意向购房人须以家庭（夫妻双方及未成年子女）为单位进行意向登记，每个家庭一次只能参与一个商品住房项目的登记，在该项目选房结束后，方可参与下一个商品住房项目的意向登记。
意向购房人在商品住房意向登记平台登记信息后，应在房地产开发企业公布的现场接受认购资料和信息核验时间期限内，凭意向登记信息及相关资料前往销售现场进行信息核验。
房地产开发企业应根据商品住房意向登记平台登记的意向购房人信息，要求客户提供购房人及家庭成员的身份证明、婚姻证明、户籍证明、住房信息核查证明、满足首付款条件的存款证明（不高于意向房源购房款的30%，不得指定银行出具）及购房人的个人征信报告，对意向购房人是否符合限购政策及条件等情况进行核验。
房地产开发企业核验登记购房人相关材料后，应将所有核验材料保存备查，并将全部核验明细（含已通过核验人员名单、未参加核验人员名单、未通过核验人员名单及未通过原因）报房管部门备案。
首先，就是房管部门建立统一的商品住房意向登记平台，意向购房者进行登记，然后根据开发商公布的交资料时间，现场交资料。其实，这样还是不够的，因为虽然意向登记是在房管部门统一的平台上，但交资料、购房资格审核环节还是在售楼部。此前，西安多个楼盘故意以各种原因拒绝收客户资料，给出各种理由。因此，要想真正解决在这个问题，我觉得购房资格审核不应该由开发商进行，应该由房管部门统一进行。
其次，对于刚需家庭、普通家庭的分类。这项属于新政策，按照《西安市商品住房购房意向登记规则指引》（试行），符合以下条件的居民家庭列入刚需家庭：
（一） 居民家庭包括夫妻双方及其未成年子女、离异（丧偶）父（母）及其未成年子女，不含未婚、离异不满 3年的单身；
（二）登记购房人及其家庭成员在本市范围内名下均无自有产权住房且自2017年1月1日起无住房转让记录；
关于刚需的界定这部分，也正是昨天朋友圈里各路段子解读的那部分，特别是第一条。争议点主要在于“不含未婚、离异不满3年的单身”这条，这意味着没结婚的单身不属于刚需。
这其实是错误的。单身、离婚不满3年的单身，实际上只是不属于刚需，无法享受到刚需优先的政策，但依然属于普通家庭，只要不在限购范围之内，依然是可以在西安买房的。
第三， 这条政策规定一个家庭只能参与一个楼盘的排号，排号的这个楼盘选房结束后才能到下一个楼盘排号。此前，很多购房者为了能摇到号，抱着不把鸡蛋放在同一个篮子里的想法，在多个楼盘同时排号，哪个摇上了在哪个买。这条政策，直接让那些同时在多个楼盘排号的购房者幻想破灭。避免了此前一些楼盘排号量的虚高。
同时，按照《西安市商品住房公证摇号选房规则指引（试行）》规定：登记购房人连续2次不参与按序选房的，6个月内不再接受其填报意向登记信息；登记购房人选中房屋后连续2次放弃签约的，1年内不再接受其填报意向登记信息。
新政内容九：历史街区改造等没有条件进行实物安置的项目，需通过采购商品住房用于安置被拆迁人的，由所在区政府统一组织优先采购。
新政内容十一：意向购房人多于可销售房源时，应按刚需家庭、普通家庭为先后次序，采取公证摇号方式分别产生选房顺序号和选房家庭，并按顺序进行选房。刚需家庭在本类别摇号未中的，可再次参与普通家庭摇号排序。登记的意向购房人、摇号选房人、合同签订人必须保持一致。因放弃选房或者选房后放弃签约产生的空置房源，按照房源类别按序递补选房，房屋价格不得高于开盘销售时公示的价格。
商品房买卖合同网签备案后不得擅自更改购房人姓名，不予办理网签备案撤销手续。因家庭变故等特殊原因，双方协商一致解除合同，需撤销网签备案的，应递交申请并说明理由，所退房源通过公证摇号方式公开销售。
地产房剑解读：摇号顺序，先摇刚需家庭，然后再摇普通家庭。这条跟后面一条政策有关，根据新政规定，房地产开发企业应提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭。
例如：A楼盘500套房源，有1000组家庭排号（刚需家庭300组，普通家庭700组）。按照规定，300组普通家庭摇250套房源，700组普通家庭摇250套房源。这个时候，很明显，这个时候刚需家庭中签率更高。
B楼盘同样是500套房源，有1000组家庭排号（刚需家庭700组，普通家庭300组）。根据政策规定，开发商照样拿出最少50%的房源满足刚需家庭，这意味着700组刚需家庭摇250套房源，300组普通家庭摇250套房源……很明显，这个时候对普通家庭中签率更高。
新政内容十二：公证摇号售房时，房地产开发企业应提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭。刚需家庭选房结束后如有剩余房源，纳入普通家庭选房范围。
新政内容十三：公证机构、房地产开发企业应根据信息核验通过后的意向购房人名单进行摇号排序选房、售房。涉及有关遗留问题，按照“一事一议”的原则，会商研究处理。
新政内容十五：实施公证摇号前，房地产开发企业、公证机构应公示参加摇号的意向购房人登记编码等信息，公示时间不得少于3日。摇号确定选房顺序后，公证机构要当场公开选房顺序结果，接受社会监督。摇号排序时间应在8:00-18:00之间。
地产房剑解读：此前，有的楼盘公布参与摇号的意向购房者信息，有的不公示，比较乱。按照新政策，必须公示，并且不少于3条。这是好事，大家可以擦亮眼睛监督了。
新政内容十六：公证机构要严格按照有关规定确定公证摇号售房的方式、流程、房源、参与摇号人员及摇号软件，对摇号售房进行全程现场监督。房地产开发企业应在公证摇号选房、递补选房结束后10日内将摇号排序和选房结果公证书报送房管部门。
地产房剑解读：公正机构压力更大了，此前方式、流程、软件都是开发商定的。至于大家最关心的摇号软件用谁家的这个问题，此次新政没有明确，只是说：公正机构，你定吧。
新政内容十七：公证主管部门要进一步完善公证摇号售房监督机制，制定公证摇号售房操作手册，加强对公证机构、公证员的业务指导和监督，确保商品住房公证摇号售房工作规范有序开展。
新政内容十八：公证机构要严格按照《公证法》、《公证程序规则》等有关规定开展商品住房摇号销售公证事项，确保公证摇号售房公开、公平、公正。
新政内容十九：严禁各级行政机关、事业单位工作人员利用职务之便，干扰公证摇号售房销售活动，违反的，将予以严肃查处。
总体上来说，6.24西安楼市新政并没有想象中的那么严格，限购也仅仅是增加了企业事业单位名义禁止购房，此次政策更多的作用在于对市场的规范，对于摇号买房中所涉及的很多细节做出了明确的规定。对于开发商的行为越来越规范，对于购房者则是好事！
