一文读懂，内循环时代的中国房地产市场走向

一文读懂，内循环时代的中国房地产市场走向男朋友叫我叫大声一点 ：势之场 公众号：势场 大国需有大城。 ——陆铭 A “恒大看来还是暂时躲过一劫”债券研究员小王叹道。 “前段时间发高息公司债都卖不动了，感觉会暴雷，前几天终于爆出问题了，不过还好，这么

：势之场

公众号：势场

大国需有大城。

——陆铭

A

“恒大看来还是暂时躲过一劫”债券研究员小王叹道。

“前段时间发高息公司债都卖不动了，感觉会暴雷，前几天终于爆出问题了，不过还好，这么快就缓解了难题”。职业敏感的小王对于恒大的债务问题担忧已久。

9月末，一份恒大集团有限公司关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告在网络上“无意中”传开，瞬间刷屏网络，这对于资本市场的影响力完全不亚于一记如来神掌！

情况报告透露，恒大与战略投资者的对赌协议在明年1月到期，如果届时恒大不能与深深房完成重组，战略投资者极有可能撤回近千亿资金，可能导致恒大资金链瞬间断裂，恒大与民生银行等数十家银行的债务问题可能将将引发资本市场暴跌，导致系统性风险。

简而言之就是：不救恒大，大家都完。

报告“战术性”传播后，恒大马上“战术性”辟谣。同时市场对此反应激烈，恒大股债价格暴跌。

不过这威胁确实有效，事情很快就峰回路转。

9月29日晚间，恒大董事会主席许家印再出重手：与1300亿战投中的863亿战投签订补充协议，战投同意转为普通股权长期持有，且股权比例保持不变。这意味着恒大的危机暂时缓解。

这也是为什么政事堂要特地称赞一下许家印的战术：看王健林和许家印，既会笑他们被困在宿命的围城之中无法自拔，但同样又会对他们一次次在刀尖上的精彩舞姿迷得神魂颠倒。

虽然房地产市场进入冬季已经成文共识，但恒大事件爆出来后，人们还是不禁惊叹，恒大如何会产生如此大的负债，后期债务问题将如何缓解。经济转型下房地产市场后市将会如何走呢？

B

恒大的直接危机来自房企的“三道红线”。

8月20日，住房城乡建设部、人民银行等在北京联合召开重点房地产企业座谈会，明确了12家重点房企资金监测和融资管理规则，也就是此前业内盛传的房企融资“三道红线”。新规将于2021年1月1日落地。

“三道红线”主要涉及三个指标，包括剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。这三个指标也是当前分析房企经营的核心指标，后续也成为监测房企经营的重要内容。

根据规定，如果三道红线全部触及，房地产企业的有息负债就不能再增加；触及两条，有息负债规模年增速不得超过5%；触及一条，增速不得超过10%；均未触及，不得超过15%。

红线一划，妖魔鬼怪全部现行，市场才发现，原来最危险的“雷”就是这些最为出名的地产公司。

恒大坐不住了，巨量的债务即将到期，如果不能靠融资继续续命，那么倒下只是时间问题。

于是，恒大开始想进一切办法快速回笼资金。我们看到恒大开始快速打折促销卖房。随着黄金周的到来，恒大推出的7折特大优惠，持续在楼市引起轰动。

这也是为什么政事堂一再强调：19-20年是刚需和打骨折买房子的最好时机。

此外，恒大也在迅速转型，希望脱离房地产为主的业务模式，恒大汽车2020年快速生产上市，8月时还宣布发布恒驰首期六款车，从0到1的跨界终于有了个里程碑。

恒大为何如此紧张，从传统房企迅速掉头转向？这还是要从国际形势和国家战略来讲起。

C

2020年，百年一遇的经济社会危机改变了全球政治经济生态格局，疫情的全球化扩散严重阻碍了经济全球化的进程，人类社会变得撕裂和保守，冲突难以避免。

虽然中国从抗击疫情的战斗中获得初步胜利，但摆在国人面前的世界已经变样了。除了中国，全球已经不再是“安全”的，疫情的爆发式增长，失业率大幅增加，全球经济面临前所未有的困境。

1、对外，中国的出口持续恶化，外循环触礁

以往的中国经济是依赖“外循环”的，也就是外商投资——中国生产——外国消费的模式。形成了中国的出口导向型经济。在中国加入WTO后，对外贸易也就是进出口占到中国经济的相当比例。

根据海关总署公布的数据显示，我国2019年的商品贸易总额达到了31.55万亿元，为我国2019年GDP总量的35%，可见国际贸易对我国的经济影响非常大。这还仅是商品贸易的情况，如果加上服务贸易，比例还会更高。

但受到中美贸易冲突及欧美经济下滑影响，中国对欧美出口大幅下降。“外循环”的发展模式开始受到挑战。

海关总署数据，中美贸易总值为2.03万亿元，下降3.3%，占我外贸总值的11.8%。其中，我对美国出口1.56万亿元，下降4.1%。

欧美为我国产品出口的重要地区，欧美经济恶化对于以外贸为主的东南沿海地区的经济打击是不言而喻的。

2、对内，地产业成为“经济毒药”

2019年上半年，中国的房地产业的GDP达到了31095亿元，约为全国总量的6.9%。虽然房地产业占中国总体GDP不高，但就很多城市及省份来说，房地产约占到当地GDP的20%以上，部分城市甚至占到40%-60%。许多地方的经济已然对房地产产生严重依赖。

房地产投资占当地GDP比例

经济环境的下行，又使得资金更倾向于进入房地产“避险”，如果不遏制住这个趋势，中国房地产的泡沫将积重难返，同时还会抽走实体经济的血液，使其雪上加霜。

在外需被卡脖子，地产又必须限制的情况下，经济下一步如何发展成为了高层必须严肃考虑的问题。

2020年中政治局会议后，加快形成经济“内循环为主，双循环为辅”的发展模式被正式提出。

“经济内循环为主，双循环为辅”简而言之就是指过去以来出口为导向，以来国际市场的发展模式开始转向以国内市场为主导，国外市场为补充的发展模式。

内循环并不是新鲜事，早在2008年经济危机，外需受到严重冲击后，中国就已经开始转型，希望打造依靠“内循环”的经济发展模式，“四万亿计划”就是这么来的。自那以后，我国经济便转变成以城镇化为依托的“负债-投资”“内循环”模式。

当年的一则漫画

但是单纯依赖投资的城镇化发展亦有其弊端。城镇化率提升伴随着地方政府的债务逐年攀升，而依赖卖地的地方财政又催生房价大幅上行，最终形成了全民炒房的“投机活动”。

这样的伪“内循环”模式显然是不能持续的。

且自2008年以来，人们越来越习惯疯狂加杠杆。拼命负债，拼命借贷，拼命凑齐六个钱包、借上20年30年的按揭贷款去买房，那些越是激进的、越是疯狂的，越是赚得盆满钵满。

中国的居民杠杆率，从2008年的19%已经攀升到2019年的60%以上。换句话说，2008年，全体国民的总负债还只有GDP的19%，如今已经高达GDP的60%，而近几年居民新增净储蓄为负。

经济下行，风险暴露。人民手中没钱，拿什么消费？没有消费，又哪来经济循环？

因此，我们需要新的“内循环”发展模式。建立一种不依赖房地产及海外市场的真正的内部经济循环发展模式。

而本文主要讲的就是其中那六字箴言：不依赖房地产。

D

国家目前实践“不依赖房地产”上，有两个招数：

第一，把房地产业产业链带动的就业，转移到其他基建建设上去。

疫情期间，国家即开始为对冲经济下行压力而开启了一系列的基建投资项目。

财政部数据显示，截至3月20日，全国各地发行专项债券10233亿元，全部用于铁路、轨道交通等交通设施建设，以及生态环保、农林水利、市政和产业园区等领域的重大基础设施项目。

预计传统的基建投资今年或在8000亿至10000亿元左右，基建投资增速大概率会较2019年反弹，增速或在6%以上。

今年下半年，随着更大规模的地方专项债的发行，基建投资会有一个明显的反弹，这里面传统基建仍然会扮演比较重要的角色。

第二，构建更为合理的房地产市场规划

“不依赖房地产”不代表要把房地产市场捻死。房地产市场若不稳定，系统性风险即会接踵而至。

那么如何稳定房地产市场，不出现大的问题，同时还能完成经济的平稳转型呢？答案只有一个，那就是建立超级大城市群。

2020年9月底，连上海也低下了高傲的头颅，加入了抢人大战，复旦交大同济华师毕业即可落户。消息一出，引爆网络。

有人说，这是上海过低的生育率和严重的老龄化催逼的。可事实真是这样吗？

“我们注意到一个细节，总书记参加的8月中央经济社会领域专家座谈会上，多了一位新人，那就是上海交大的陆铭。陆铭一直是主张大城市群建设的，与之前主流的控制大城市规模的观点很不一样。”

一位资深经济研究者表示。“这意味着未来的发展方向可能会有较大改变”。

上海交通大学特聘教授、博士生导师陆铭

“目前突出的问题就在于，能够发展的东部地区，土地资源给得太少，指标卡得很死，以至于上海和北京还有大批的农田，反倒是没有地理和技术优势的西部地区获得大量土地，吸引的企业不是重污染就是根本吸引不来企业，比如贵州的某山县。”这位人士说到。

意思很简单，土地稀缺，导致大城市公共资源稀缺，变相提升了房价、导致医疗、教育成本提升和恶劣的交通问题。

“强行驱离大城市人口是没有意义的，因为人总是往高处走的，希望获得更好的发展机会，大城市才是人才的归宿。“

中国城市规模应该更大，经济集聚、人才集聚、产业集聚，经济效率才能更有效提升，才能避免热钱涌入那些无效率的领域。陆铭的观点与当下内循环的思路不谋而合。

陆铭8月进中南海以后，9月上海立刻宣布放开落户政策，大城市的新一轮抢人大战开启。这意味着未来大城市群建设有望加速。

这和西安当年领头的抢人大战可不一样。西安把人抢了，土地供应却没增加，导致房价一路飙涨。而“大城市群”型抢人大战，势必是要伴随着土地供给增加的。

房价问题最重要的关窍，那就是土地供给。只有加大土地供应，才能治标治本地遏制房价乃至压低房价，防止热钱继续往地产业涌动。

可以说，没有阴跌的房价，就没有良好的内循环基础——热钱还是会蠢蠢欲动地涌向地产，继续吹大泡沫！

所以为什么包括政事堂在内的许多地产大牛们一再重复：大城市们的房价分化会加剧。

稀缺地段的房子有其特殊性，总会随着时间推移变得越来越稀缺，咱不谈。可远郊的、差地段的房子，将会迎来又一波的衰微。

举个例子，这是距离天安门27公里，单程公共交通时间高达1小时37分钟的，均价4万的北京某新楼盘。

为什么要在这么远的距离建房子？是因为只有那里才批地，周边什么都没有。而居住点之间相隔的，其实都是大片大片的农田和荒地。

土地供给松绑后，这样的房子还能值钱吗？

明白为什么分化会加剧了吧？

人们能够买得起房，同时医疗、教育资源得到大规模扩充，产业集聚使得创新创业成本更低，大城市成为更加宜居及资源丰富的地区，这样经济的发展才是更加健康的，尤其是对内循环而言。

中国目前“脱虚向实”、“房住不炒”方针正刚刚有成效，但这只是压住了顽疾的蠢蠢欲动而已。想要为内循环的正常运行打造一副好躯壳，必须治标治本。

而恒大的危机、中央的三道红线、陆铭在中南海的露面、上海率先宣布人才松绑……不都正是新时代的先声吗？

全球动荡环境下中国转型之路不易，内循环的顺利开启，将决定中国是否能突破国际社会的围追堵截，是否能真正历史性地实现中国梦、强国梦。

相比这历史的转折点，那些房地产利益集团、炒房利益集团们的哭嚎，又算得了什么呢？