成都楼市：大部分人看不起的房产，投资客却悄悄买入等待上涨

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提问:房神你好，我准备买个房投资,总价预算170，按照你说的十年内次新房，主城区小套二结合学区，选出了2万5的首航欣程，对口棕北小学,你觉得这个盘有升值空间吗?因为那里离BRT近，所以看上去感觉升值空间不大。

回答：自住的话，首航欣程，无论是位置，还是配套，都不错，首航还是比较保值，但升值空间在全成都来讲，应该算中等类型，贵在生活配套完善，自住起来会比较方便一些。

总结就是自住方便，但升值中规中矩，抗风险能力还是不错，纯投资，在房屋升值的同时，这个房子的租售比还不错，带来的收益也很可观，还是比较推荐的。如果看上有喜欢合适的房源，是可以下手的。

提问：房神你好，我妈是湖南户口，前年7月25日在眉山天府恒大文化旅游城买了一百多平的房，做的全款分期，说的有优惠，这个全款分期不是和银行签合约，是跟开发商签合同，折扣算下来才8.8折，总价100多万，现在我就是犹豫是让他提前还款，还是不让。

我老公的父母也在眉山，我自己住成都，我看了环境，父母自己住也可以。父母的意见是可以自己住，也可以做投资用，但是看你文章后，深受体会，早该看到不然我不会买眉山的了，好后悔，现在该怎么办呢。

回答：你好感谢赞赏！之前也提过，带文旅的都回避！首先从投资角度看，有两个致命点,

第一：选筹错误，天府恒大旅游城是眉山远城区靠近彭山区，不在眉山市区，离成都还是有段距离，打算自住可入，投资回避。

恒大文化旅游城属于全网分销的项目，一般中介首推的项目都是不买的，中介推广佣金高，性价比不高。如果有房票更建议买在成都主城区。

第二：没有利用好贷款的杠杆，你全款买1套和贷款买2套的收益是不一样的。之前反复提到过买房一定要用上杠杆。

买房所有的事情，都建立在选筹上。贷款贷多贷少是利润倍数问题，但是选筹有正分和负分的区别，选筹错，步步都错。

提问：房神你好，想问一下成都青羊二十一世纪花园的一楼值得买么？未来出手会因为是一楼而折价么？感谢回答

回答：其实折价不是一个固定值，而是一个相对值。

譬如，我们说，楼梯一楼应该比三楼折价5%以上。

一些高档小区，一楼折价比例通常更高；

而在上车的老破小里，房子总共就300万，3楼300万，一楼285万很正常，地板价挤压。

最典型的例子，一些成交结合部的上车盘，地下室可能只打一楼的8折，而大部分情况下这个数字可能是6折。

买房子不要贪便宜买一楼，顶楼，临路的房子。买的时候可能便宜两三千，卖的时候可能折价就不止这么多，而且还不好出手。

当然一楼带花园纯自住是可以考虑的。

补救方案: 子弹100，从投资角度建议退掉恒大，恒大有无理由退房。千万别提前还款。开发利用老人票，可以重新投到主城区。

提问:房神您好，我是普通购房资格，首套看中天府一街学区房，首付100万左右,目前可以考虑的是中洲锦城湖一期和凯德， 前者小区品质及户型较差而地段优越，后者品质满意而地段稍逊。

另外还可以考虑凯德和中洲二期(改善房，应该比一期好)的期房，不行再考虑二手，但存在时间成本，很纠结，请房神分析比较一下,感谢!

回答：感谢赞赏，中洲对口是蒙小，凯德对口是霍森斯小学,两个都不错，中洲更好。属于同一板块，位置上凯德靠近铁路，中洲靠近益州大道，都不在大源核心区，各有优劣势,楼盘方面凯德有占地面积优势，居住舒适度凯德好一点。建议，两个小区属于同一档次的对手盘，也都算优质楼盘,都是可以考虑的，哪个先出都可以考虑。

提问:房神请问人居东湖是否值得入手?考虑到周围生活成熟和有嘉祥,旁边就是东湖和万达，地铁马上都要开通了，位置我非常的满意，可以帮我分析下吗?

预算是550以内，可以的话请帮我推荐下楼栋数，这个价格和⾦融城的天府世家和仁和春天相比，性价⽐和舒适度哪个更好呢？

回答：清水2万45的均价，没有剪刀差，跟周边二手房持平，也还在合理范围。自住也是可以的。

产品整体是不错的，项目最大的缺点是容积率高，比较密,不过好在他通过拔高楼栋，降低另一侧的密度。550万以内，3. 4号楼200平左右的大平层可以考虑。

金融城是整个成都的头部板块。东湖板块属于第⼆梯队。从板块上讲，⾦融城的舒适度肯定是⾼于东湖板块了。 如果⽤同样的540万。

在东湖可以买⼀个200平⽶的⼤平层。在⾦融城⼤概买150平米。 我觉得关键在于你需要在居住⾯积和板块之间做⼀个取舍。

提问：房神你好，坐标成都，目前在高新西 认购了一套103平的房子，首付50万元，首套首贷，家庭收入不高，在十万左右，想问下

1：是买新房还是周边二手房，投资为主，自住可能性较小。

2：我父母有三套安置房，一套自住一套入股一套出租，入股的年底可以拿房也可以继续入股，出租的那套是学区房暂时不能卖，我是卖哪套比较好，准备卖了房子减轻贷款压力和孩子开销。

回答：1.如果你买房的目的是投资为主，我建议买二手房，即买即租，避免新房2年空置期，也可以减轻部分还贷成本。现在省下的就是以后的利润。

如果是想自住，就可以考虑买新房，毕竟居住体验性更好。

今天聊聊买新房还是二手房？若是换成去年，我会说，尽量摇号剪刀差大的新房，可是今年，对于刚需跟投资这两类人群，我会斩钉截铁的告诉你，买二手！三房！

对于刚需来说，稍微有一点剪刀差的新盘基本上都是万人摇。这其中，有一大半都是冲着剪刀差来的伪刚需。你夹杂其中无法自拔的时候，错过了购买二手房的最佳阶段，这些伪刚需买不到就算了，可是你浪费了购买二手的最好机会。

等你摇了一圈发现，不仅剪刀差没挣到，二手又涨了一轮了。

对于投资来说，当前果断下手部分优质楼盘的二手，是能看到比较好的收益的，只要挑的好，不会比这几个万人摇差，更何况，今年这几个万人摇真的只能算勉强凑合。

对于哪些人，可以继续买新盘呢？那就是不差钱的改善自住。

2.只能卖那套入股的安置房，其余2套，一个父母需要刚需自住动不了，另一个有学区你暂时卖不了，所以把剩余那套卖了，减轻压力。

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