房子还是最好投资品吗？马光远：房地产的财富风口基本结束

房子还是最好投资品吗？马光远：房地产的财富风口基本结束纽约医院内场景 不知大家是否有同感，每当朋友聚会聊天时，谈论到过去哪些投资决策失误的话题，可能很多人都后悔当初没有多买房子，而是把资金投进了股市基金等风险系数较高的领域，结果被当作韭菜割了一茬又一茬，

不知大家是否有同感，每当朋友聚会聊天时，谈论到过去哪些投资决策失误的话题，可能很多人都后悔当初没有多买房子，而是把资金投进了股市基金等风险系数较高的领域，结果被当作韭菜割了一茬又一茬，亏的是一塌糊涂。但是反观那些早前买了房子的人，随着房价的不断上涨，财富也翻了好几倍，而买了多套房子的人则赚得盆满钵满，在家躺着赚钱都能数到手软，提前跨入了富人行列，实现财富自由。可以说，在过去的20多年里，能够不需要太多专业金融知识，并且让普通人都能轻松赚钱的投资，也只有买房这一项了。这就让很多人产生一个固化思维，认为房价会永远不停的涨下去，只有投资房产才能有效抵御通货膨胀，实现阶层跨越，缩短贫富差距。

但是任何一项投资一旦产生快速赚钱效应，以大家的聪明才智和跟风习惯，注定会一哄而上，造成资本向这个领域高度聚集。房地产形成全民炒房现象同样如此。在巨额利润的诱惑下，投资的人越来越多，房价也在不停的上涨，原本用于居住的房子，也就渐渐地脱离了居住属性而被金融属性所牵引，成为大众收割财富的工具。而大家之所以热衷于投资房产，并不是说房子真的就值那么多的钱，也不是没有考虑到投资的风险（确切地说任何一项投资都存在风险），但是房子可不是普通的商品，它在满足人们居住需求的同时，其背后所附带的教育、医疗、就业等资源才是真正价值所在，个人离开了房子不仅无法融入社会大家庭，刚需不买房甚至谈不到对象、成不了家、生不了孩子，过着居无定所的日子。因此投资炒房的人正是看到了房子背后那些不可或缺的资源，才会底气十足地把大把的金钱投进房地产市场。

而真正的刚需一旦买了房子后，身份就从无房者转换成了有房者，这种身份的转变还会影响到房价涨跌立场的转变：房价上涨自然最符合自己的现实利益，房价下降自己的利益就要遭受损失，因此几乎所有的有房人都不希望房价下跌，这也是开发商降价卖房会立即引发房闹事件的原因所在，特别是那些高负债买房的后续刚需，他们往往会闹得最凶。其次，刚需在房价上涨中收获财富增值的红利后却不会满足于现状，毕竟仅有的一套房子还要住人，再怎么值钱也不可能卖掉，于是就千方百计的想着再买第二套、第三套的房子，这样就从当初痛恨投资炒房行为的无房者，转变成了被后续刚需痛恨的投资炒房者。再者，开发商只要建造的房子能卖出去赚更多的钱，是不会考虑房子建多建少的，自然要投入大量的资金不停的盖房建楼，即便地价再贵也不会停止脚步；而银行毕竟也是企业，是企业就要盈利，房贷利息收益又是所有贷款业务中最稳妥的收益，通过放贷同样也能从房地产的盛宴中分得一杯羹。于是在刚需、投资炒房客、开发商、银行等多个利益方的参与下，房地产的饕餮大餐就这么经久不散了。

但是事物发展总是要遵循盛衰轮回的自然规律，任何一个市场都不可能保持长盛不衰。一方面，随着投资的人越来越多，以及房价不断上涨，后来买房的人就要付出更高的购房成本，背负更多的债务，直至将未来20、30年的精力财力与一套房子紧紧绑在一起，而现在的刚需即便掏空“六个钱包”也已经买不起房子了。因为房价上涨根本不是由低收入阶层的意志决定的，而是由高收入阶层的实力决定的。

另一方面，房地产在经历了20多年的高速发展后，商品房已经由过去的市场短缺过渡为供大于求。公开数据显示，如今96%的城镇居民家庭拥有一套住房，人均居住面积达到39平米，户均达到1.5套。而民间调查机构则认为，现有的存量房足够30亿人居住，加上每年还有1000万套左右的新建商品房入市，多余的房子还在不断累积。

更加不容乐观的是，房子能够承载的人口数量却在悄然发生变化。一是国内已经进入老龄化社会，没有购房需求的65岁以上的老年人达到2.5亿，专家预测今后5年内可能出现人口负增长；二是人口代际结构性矛盾短期内无法解决，不仅现在的购房主力90、00后人口要比70、80后少很多，新生人口连续三年出现下滑，还会影响到20年之后的市场发展方向。

那么综合以上情况来看，现在的房地产市场已经今非昔比，继续投资房产显然存在很多不确定性。

那么未来中国的房价走势以及房产投资前景究竟如何呢？著名经济学家马光远在近期发表了个人看法。

马光远认为：房地产的财富风口已经基本结束了，房子作为中国最好投资品的年代一去不复还了，炒房客的时代基本结束了。

笔者认为马光远的观点还是有一定道理的，而他所说的房地产投资风口“基本”结束，现实市场情况也的确如此。

第一，不用多说大家也知道，房地产的财富风口今后只会在一些大城市和热点城市延续，其他多数城市的都已经过去。今后的房价会根据城市层级的不同而发生分化，只有那些资源和人口聚集度高的城市还存在房子短缺的问题，而且随着人口不断流入，这些城市的房价今后一定还会上涨，房子也会慢慢地升值；而那些人口净流出、经济收缩的城市，房价会逐渐下跌，直至房子只剩下基本居住功能，或者即便房价不跌，但是在货币不断扩张的情况下，房子也会跟着贬值。

第二，中国的城镇化如今已经推进到60%多一点，但是在人口老龄化和新增人口下滑的双重压力下，想要达到或接近发达国家的城镇化水平、让房地产保持至少10年的机遇期，唯一的做法就是引导农民进城买房。但是从发达国家城镇化发展情况看，越是到了最后关头城镇化推进的速度就会越慢，美国、英国、德国用了200多年的时间才实现工业化和城市化，而我们国家实现60%的城镇化，却只用了短短不到30年的时间，显然过去的发力阶段已经过去了，后期推进的力度也会相应减缓。加之现在城市的高房价已经脱离了农民的实际购买力，推进的阻力还会进一步加大。那么如果继续投资房产，储备房住需求跟不上就是个大问题。

第三，从现在各层级城市发展情况看，由于资源越来越向那些超大、特大城市集中，人口也在跟着资源流动而流动，特别是城区300万以上人口的城市全面放宽放开落户政策，以及上海、广州一线城市也在逐步放开人口落户条件下，未来只会形成小城市的人越来越少，大城市的人越来越多的分化趋势。因为大多数城市都放开人口落户限制后，真正能够吸引人口流入的城市，最终肯定靠的是经济、文化、教育、医疗等综合实力，那么马光远所说的未来90%以上的城市房子不具有投资价值正是基于这个依据，今后财富只会向不足10%的20来个城市聚集，这样的趋势无法改变。而市场在进入四季度以后，以上海、深圳为代表的一线城市重新领涨，深圳在经历了史上最严格的“715”调控后，经过二个多月的冰封期，二手房市场成交量便进入量价齐升的通道，并且以均价87957元/平、同比涨幅34.25%的最好成绩继续位列一线城市榜首，足以说明一线城市房地产市场具有很强韧性。

第四，房地产并不存在只涨不跌的神话。中国的房价不仅在过去的2009年、2014年、2017年经历过三波大的下跌，即便到了当下，很多城市的房价也在出现下跌，特别是北方的天津、郑州、青岛、武汉等城市，有的城市房价跌幅甚至超过40%，而环京的燕郊等地跌幅甚至超过一半以上。那么在房子越来越不稀缺，经济增长不再过速依赖房地产，金融政策不断去杠杆化的情况下，今后投资房产如果不能选择好城市、选择好楼盘、选择好入市时机的话，赚钱的概率只会越来越低。房地产已经由过去的大众化投资变成了专业化投资，认为今后绝大多数城市房地产的财富风口基本结束了，房子作为中国最好投资品的时代一去不复返了，炒房客的时代基本结束了，这样的判断并非言过其实。