今明两年，楼市将突破“三个下限”？专家：两类人应提前做好准备枣庄高新区 近期，国家统计局发布了3月70城房价数据，数据显示：70个重点城市中，62个城市新建商品住宅销售均价环比上涨，2个城市新建商品住宅销售均价与上个月持平，6个城市新建商品住宅销售均价环比下跌

近期，国家统计局发布了3月70城房价数据，数据显示：70个重点城市中，62个城市新建商品住宅销售均价环比上涨，2个城市新建商品住宅销售均价与上个月持平，6个城市新建商品住宅销售均价环比下跌。

从房价上涨和下跌的城市数量来看，3月房价上涨的城市数量要远高于房价下跌的城市数量。不过3月房价上涨并不奇怪，每年的3月和4月是房地产行业的销售热季，通常被人们称为“金三银四”，算是房地产销售的重要时期，而2月基本上都在准备过年，房地产销售处于低谷期，因而3月楼市的回暖属于正常现象。

同时国家统计局也结合70城的房价涨幅给出了房价分析，据测算，3月份4个一线城市新建商品住宅销售均价的环比涨幅为0.4%，同比涨幅为5.2%；31个二线城市新建商品住宅销售均价的环比涨幅为0.5%，同比涨幅为4.8%；35个三线城市新建商品住宅销售均价的环比涨幅为0.3%，同比涨幅为3.9%。

从一线城市、二线城市和三线城市新建商品住宅销售均价的趋势来看，整体房价依然处于稳定上涨的状态；当然从涨幅来看，房价涨幅并不大，年涨幅基本上维持在5%左右，这个社科院对今年的房价走势预测基本一致，社科院预测的全年房价涨幅为5.1%，从三月份房价同比涨幅来看，这个预测还是相当准确的。

结合70城房价数据我们基本可以判断出现在楼市的发展趋势，首先多数重点城市的房价依然在上涨，这和过去笔者对楼市的预测一致，统计样本中的70个城市显然都是中国最核心的一些城市，这些城市有持续人口流出，相当于有强大的人口支撑，房价依然会有一定的涨幅；不过如今房价涨幅已经收窄很多，过去房价年涨幅可以达到10%甚至20%，但是现在房价年涨幅基本上可以维持在5%以内。

虽然现在房价依然处于上涨趋势，但是可以确信，楼市发展最兴旺的时代已经过去，现在的楼市环境已经发生很大改变。正如经济学家马光远说的那样，房地产造富的时代已经基本过去，闭眼炒房的时代也已经完全过去。可以说现在是一个新的楼市环境，在全新的楼市环境下，今明两年，楼市将突破“三个下限”。

第一：部分城市的房价将“突破下限”

虽然现在房价依然在上涨，但这并不意味着全国所有城市的房价都会上涨，如今是楼市分化的时候，既有房价上涨的城市，也会有房价下跌的城市。正如房产大佬王健林说的那样：未来10年，一二线城市的房价依然会上涨，这是基于城镇化发展做出的判断；但是对于那些人口流出的三四线城市以及县城，房价就没有什么升值空间。

很多人看到的房价上涨，基本上都是核心城市的房价上涨，因为大多数人关心这些大城市，事实上有很多经济滞缓的小城市，房价不仅没有上涨，还出于回调的状态。我们应该都听说过“马太效应”，是一种“强者愈强，弱者愈弱”的效应。其实楼市分化的趋势也符合“马太效应”的规律，那些核心大城市，经济发展越来越好，人口流入越来越多，房子会变得越来越值钱；而经济滞缓的落后城市，人口会逐渐流出，人口流出的后果就是无人发展经济，导致经济发展水平越来越差，房子也会变得越来越不值钱。

楼市分化的两个典型例子就是深圳市和鹤岗市，根据最新的房价统计数据，深圳的房价均价已经突破9万，同比涨幅达到34.25%，而鹤岗的房价只有两千左右，同比下跌2.92%。深圳的房价大约是鹤岗的45倍，但是按照这种发展趋势，深圳的房价还有上涨空间，而鹤岗的城市依然呈现下跌趋势。因此在这样的楼市分化下，那些和鹤岗类似的人口持续流出，同时经济发展滞缓的城市，这部分城市的房价将“突破下限”。

第二：人们对住房的需求将“突破下限”

过去楼市经历几十年的兴旺发展，而这几十年的兴旺发展透支了太多的购房需求。房地产行业刚开始发展的时候，一方面人均住房面积比较小，据统计2000年左右我国的人均住房面积在10平米左右，一家三口也只能住在三四十平的小房子，人们对住房的需求量很大；另一方面，新建的住房居住体验更好，很多人选择追求更好的居住体验，也会产生庞大的购房需求，当然大量农村人口进入城市也会产生非常大的购房需求。

不过如今购房需求已经被逐渐透支，房地产兴旺发展本身就需要透支大量的购房需求。根据国家统计局的最新数据，我国的人均住房面积已经超过40平米，相当于20年前的4倍，一家三口可以居住120平米大的房子，单从人均住房面积来看，房子已经完全够住。并且根据央行的公布的数据，我国城镇家庭住房拥有率已经达到96%，可以说城镇家庭已经基本实现每家每户都有房子。

结合人均住房面积以及城镇家庭的住房拥有率，我们基本可以判断出如今的楼房需求相比过去已经减弱很多，人们对住房的需求将“突破下限”。

第三：投资客的投资意向将“突破下限”

投资客投资房产的唯一目的就是为了挣钱，只有投资房产有很大的盈利空间，投资客才愿意投资房产，投资房产的意向才会很强烈。上文中我们分析过现在的房价走势，整体房价确实还在上涨，但是房价涨幅恐怕不是投资客愿意看到的，5%的房价涨幅对于投资客来说基本上没有盈利空间。

经济学家梁中华表示：现在持有房产的成本很高，基本上可以达到房屋总价的6%~8%。也就是说如果房价涨幅维持在5%左右的话，投资客基本上很难依靠投资房产盈利。在这样的楼市环境下，投资客的投资意向不会很高。另外未来房产税的出台也会降低投资客的投资意向，因为房产税的出台会增大炒房客持有房产的成本。

并且从楼市调控层面来看，国家对炒房客打击的力度也越来越大，基本上不会给炒房客投资炒房的机会，调控层面留给炒房客的生存空间也越来越小。在这样的楼市环境下，炒房客的生存空间基本已经消失，炒房客的投资意向也将“突破下限”。

在这样的楼市环境下，专家建议：两类人应该提前做好准备：

首先是投资客，虽然现在投资客的盈利空间越来越小，生存空间也逐渐消失，但是总有一些没有认清楼市环境的炒房客以及一些抱有侥幸心理的炒房客，笔者建议这类炒房客不要在盲目入场了。借用经济学家马光远的一句话：不要把过去靠运气挣得钱全亏进去。

然后是刚需购房者，随着投资客逐渐退出楼市，刚需才是楼市的主角。虽然很多人建议刚需随时可以上车，但是笔者建议刚需不要闭着眼买房，在楼市分化的背景下，城市的发展潜力以及住房的居住品质都是刚需要考虑的重要因素。