高压调控，金融收紧，是什么，还在给火热的楼市“添薪加柴”？卑鄙的我3 熊猫贝贝专栏内容：地产话题第四百六十二期（NO.462） 专栏内容提要： 行业观察&深度思考：强力调控，金融收紧，铁腕监管“三杀”全面降温控制的环境中，中国楼市和房价“高烧难退”的深层次原因和

熊猫贝贝专栏内容：地产话题第四百六十二期（NO.462）

专栏内容提要：

行业观察&深度思考：强力调控，金融收紧，铁腕监管“三杀”全面降温控制的环境中，中国楼市和房价“高烧难退”的深层次原因和逻辑，是什么？

资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。

客观行文，理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。

拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容

（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）

我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房地产楼市观察者，欢迎关注。

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这是熊猫贝贝第462篇文章：

序言导读：“越调越涨”的楼市房价怪相

2021年，已经在不知不觉中走完了三分之一，即将步入5月份。

但是对于中国的楼市和房价而言，今年的“小阳春”躁动，却依然没有停歇，虽然全国调控一盘棋，金融持续收紧，针对房价套利的监管和打击力度日益加强，但是理想中的政策降温预期，兑现的效果显然不是很理想。

不管是从统计局白纸黑字，数据罗列对比的变化规律，还是至今奔波于楼市中的参与者现实体感来看，这一轮从2020年疫情后开启的房价涨势和楼市躁动，依然火热不已。

2021年对于中国的房地产市场而言，必将是载入史册的一年，房地产业的产业地位被重新调整（详见十四五规划中相关细则：推动金融、房地产同实体经济均衡发展，实现上下游、产供销有效衔接，促进各产业门类关系协调。扩大内需，形成需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡。这是在“房住不炒”和“不把房地产作为短期刺激经济的手段”之后新的房地产市场定位，这可以说是重大的调整，也决定了未来五年的行业定位。），这意味着房地产业在未来经济发展中的复杂性和重要性都将进一步提高。

同样说明房地产业对于经济增长的作用依然很大，在未来五年内仍然发挥重要的作用。

从另一个方面来讲，房地产行业的稳定发展至关重要，绝不容许发生任何差池。

为了给房地产业保驾护航，2021年注定是政策频出的一年。

从年初部分城市约谈中介机构开始，后来开始重点查处“经营贷”、“消费贷”违规进入楼市，紧接着22城土地集中制出台，近期住建部赴各地督查工作，并约谈了几个城市相关负责人。

如果说2020年是资产大年，价格市场全面启动之年，那么2021年就是调控大年，是政策降温的调整之年。

• 2021以来年调控次数超140次，日均1.3次；
• 一线城市全面覆盖，新一线，高首位省会部分覆盖，重点城市纳入住建部监控视线；
• 行政态度提高到“政治站位”，对个别心存侥幸的城市，不分级别，重拳出击，比如“南昌新政一日游”；
• 金融全面配合，对于经营贷，消费贷，信用贷违规进入楼市实施全面的围住堵截，涉房贷款收紧，审批流程趋严，额度限制等多元手段齐出。
• 部分城市调控层层加码，头部城市深圳楼市反炒房堪比“严打”……

不管从力度，还是频率，甚至是态度表达，这一轮的调控，没有人会怀疑。

2021年的“铁腕治楼”政策不可谓不严厉，但效果并不理想：

1、调控的直接效果降低，边际效应和市场影响衰退的时效加快；

2、房价上涨压力明显，2021年一季度全国房价普遍存在强劲的上涨势头；

3、市场躁动没有得到抑制，金融收紧难以阻断购房群体的热情。

这就很尴尬了，有句话不是说得挺好吗？“法不责众”，当市场和参与群体联合起来，和调控进行角力，这种情况，对于大政府小市场，具有明显政策市特征的楼市而言，可谓是一种关键的挑战。

一边是严控，一边是升温。楼市这轮回升势头有些猛烈。

调控难，难在何处？市场升温，原因何在？

面对给市场降温的高层意志和行政力量，究竟是什么“神秘力量”还在给楼市和房价，坚持不懈的添薪加柴呢？

这就是这篇文章要和各位读者朋友进行共同思考，探讨和研究的内容。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。

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一、环境之变：中国楼市的阶段，已经发生了本质的变化

首先来说，不是调控出发点和本意的问题，而是中国楼市，已经发展到了一个全新的阶段，用一句通俗点的话来说，那就是老师傅遇到新问题，老办法面对新困难。

全新的楼市阶段，对应全新的环境和问题，很显然，对于相对循规蹈矩，稳重有余，灵活不足的政策重器而言，效果产生偏差，在所难免。

什么是楼市新阶段？有什么新特征新问题？

主要有以下两个方面：

第一，是中国的楼市，已经从增量扩张，开始向存量发展的阶段，开始明显转变；

人均住房面积，户均房产自有量，不仅限于数据，还对应到现实，存量特征明显。

事实上现在中国的楼市矛盾不是在于“买不买得起”的基本需求和增量满足层面，而是在于基于人口迁移，向上发展的追求和就地安家的置业需求得不到满足。

不是买不起房子，而是在自己想要，需要的城市和地区，买不起房子。

第二，是中国的房价，在城市，地域，还有市场价值分化的大趋势之下，已经产生了难以逾越和抹平的差距和隔阂。

以一线城市为例，就以本地收入来衡量，房价收入比都到了一个匪夷所思的比例，但是依然一房难求，但是类似于鹤岗，个旧，阜新等等这样的小城市，房价极度便宜，却无人问津，很显然，这就是一个从大环境来看，存在价值撕裂，供需扭曲现象的真实现状。

客观实际地来看：存量时代仍惯用增量调控的思路是房地产市场高温不降的主要原因。

一个是存量环境，二手房交易占比居于主要位置；

一个是价格分化，供需挤压，空间错配的矛盾。

传统的调控，都是调节新房市场，而真正的问题，目前都集中在二手房市场。

从某种程度上，导致很多城市出现“二手房价格倒挂”，“新房摇号”等等市场躁动现象的根源，其实就是传统调控“调新房市场不管二手房市场”所导致的。

老师傅遇到新问题，就是这个意思，而客观来说，这个新问题，某种程度上，还是因为老师傅对于原来存在的老问题没有彻底解决，所导致和出现的。

有点讽刺，但是事实如此，所以，新阶段，新环境之下的楼市，可能对于调控政策的方向，方法，还有思路，提出了更高，更新，更多的要求。

在一个持续变化发展的市场中，不存在一招鲜吃遍天的通用解药，政策调控，也需要与时俱进，这是必然的需求。

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二、添柴主力：疫情导致，全球放水的货币宽松环境

这次楼市回升，与前两轮（2009年、2015-2017年）是完全不同的。

上两轮回升，自上而下的调控政策，有放松。

比如，2008年的房贷“打七折”、2015-2016年棚改和“去库存”。

但这一次，调控政策并未有明显的放松或刺激，反而在不断强调“房住不炒”、长效机制等。

甚至从金融层面，自上至下，从供给端的政府（两集中供地）和开发商（三道红线），到金融支持（两道红线），都进行全面约束。

因为这一次的房价上涨，并没有真实，并且具有持续可预见的经济发展增量支持，疫情冲击和影响造成的损失还没有“回血”，对外贸易成绩斐然但是财富转化困难重重，美国在贸易，经济，金融等等多个领域向中国发动财富掠夺战，相信已经不用多说。

所有的资产价格上涨，本质都是货币现象！

曾经的几次上涨，都通过经济增量发展得以夯实，但是这一次，同样在宽松的货币政策下出现的上涨势头，却没有明确的经济增量来保障。

所以这一轮的调控，本质上，就是控制风险。

这一轮的房价上涨，不仅仅是中国，而是全球大范围的上涨：疫情后，全球各国纷纷采取非常宽松的货币政策，放水之迅速、之果断，规模之大，为历史绝无仅有。

全球房价报告显示，2020年，在世界53个已公布住房市场统计国家中，实际房价（即经过通胀调整后的价格）有40个国家（近8成）上升。而在名义房价（指未经通胀调整）上，共有45个国家（近9成）的房价上涨，仅有8个国家出现下降。

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虽然中国在货币宽松和增发上面非常理性克制，但是从货币政策的宽松性上来看，疫情效应依然存在（LPR疫情期下调以后一直保持）：

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这其中，为了纾困疫情冲击和影响的中小企业，央行推出的低息经营贷，就成为了点燃楼市的关键导火索。

低于房贷利率的经营贷，在利差效应下，注定流向楼市，这和什么道德和规则都没有关系，这是资本天生的逐利本能。

于是乎，金融化和市场经济活力最强的深圳，率先启动，开启了这一轮自2020年疫情后的楼市躁动，房价上涨。

从经营贷开始驱动个体，进入楼市逐利的那一刻开始，风险，也就是随之产生，并且持续酝酿。

虽然国家很快反应过来，对经营贷也开始围住堵截，但是还是相对迟缓和滞后了，房价启动，从深圳开始，迅速转移到其他一线城市，甚至开始往更次一级的城市产生扩散效应。

经营贷直接拉动房价，这是传统调控始料未及的新问题，也和上面的环境分析结论一致，老师傅遇到新问题了。

房价上涨，根源还是需要货币环境和货币政策的支持。这是其二。

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三、社会经济存量竞争中，寻找确定性的市场预期

虽然2021年第一季度的经济增长18.4%令全中国欢欣鼓舞，但是落到现实社会环境，就业现状，还有社会财富获得的层面来看，当前中国的经济恢复，还存在脆弱性和很多不确定性。

现在社会财富环境是什么样的？

幼年鸡娃，少年拼命，青年内卷，中年危机，老年破产！

不仅仅是房地产增量变存量，是绝大多数人面对的社会经济环境，事实上已经处于存量竞争的现实环境中了！

存量经济环境，就是分蛋糕的环境，就是红海激烈竞争的环境，这种环境中，都难以避免一个问题，那就是“均值回归”：所有不具备规模垄断和定价权力的行业，也就是准入门槛很低的行业，都会出现利润被竞争环境无限摊薄的趋势。

简单说，造成上面不同阶段的存量竞争现实的根源，就是钱不好赚了！

当然造成这种环境和局面的原因很复杂，也不是这篇文章要讨论的内容，我们只需要聚焦这个环境本身就可以。

在这样的环境中，竞争，存量，对应的就是收益层面的不确定性，而在不确定性的环境中，寻找确定性的市场预期，对于很多有着财富保有，保值增值需求和觉悟的群体而言，房子，就成了可见可及的第一选择。

再叠加房价在过去20年一路高歌猛进的稳定表现，最符合这种市场心理预期的需要。

不一定赚得最多，但是时间已经证明，长期一路看过来，房子最靠谱。

这样的市场预期，就成为了一种共识，在市场经济环境中，市场预期就是信心保障，而信心，甚至比黄金还要重要，这是其二。

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四、货币信任下降，通胀恐惧驱动挤压之下的“财富保值焦虑”

对于一季度的经济数据，有位经济学家提出了一个观点：“拿掉猪肉，全是通胀”。

先不说意识形态层面的对错，其实这个观点能够被广泛传播，并且得到认可，说明了一个什么问题？

那就是中国大众，对于货币的价值信任，开始动摇和产生质疑。特别在对通胀的恐惧和切肤之痛的体验之下，广泛地产生了一种心理需求，那就是希望自己的购买力，能够得到相对的保障，不求暴富，但求跟上经济大环境。是不是很真实？

“货币只是流通载体工具，资产才是真正的财富”理念，开始在中国大众的认知中觉醒。

很现实，当通胀持续，货币必然持续贬值的认知一旦建立起来，再叠加情绪和预期等等多方面的内在感性感受，把手头的货币，置换成具备抗通胀能力的资产，就成为了一种必然的趋势。

社会进步，认知提升，这原本是是好事，当然，前提是中国资产投资领域选择很多，发展很成熟，才是好事。

资产定义，在中国当然不仅限于房子，股票债券信托基金都算，但是和房价表现比起来，那就一言难尽了，别的不说，都2021年，A股3500点，而10年前，A股也是3500点……这大盘不抗通胀，不又是一个存量搏杀拼眼光的残酷环境么？

对于绝大多数不具备金融资产运作选筹能力的普通老百姓而言，从资产保值增值出发，有什么比买房省心，安全的？这是其三。

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五、土地财政存在路径依赖，央地博弈成为调控阻碍

2021年全面启动的这一轮调控，与中国房地产历程中历经的几轮调控，有着最大的不同，那就是“一城一策”。

本质上，“一城一策”，强调自主调控、主动调控。这就很考验不同城市地方政府的“思想觉悟和政治站位”了，从这个角度来思考，未免这不是一次继新冠疫情凝聚国民对国家制度的高度认可，一鼓作气实现扶贫攻坚，上下一心以后，对管理层进行的一次“态度考核”？

大国做事，从来都是意味深长，妙招连连，顶层设计，汇聚的是全中国最拔尖的智囊和人才。这一点完全不用质疑。

对于地方政府而言，最难的，莫过于对长期以来的经济模式进行摆脱，从躺着管理赚钱，到坐着思考发展，再到站起来行动创新。

TOPS绝对不是好糊弄的，大家的思维，总是需要小家付出的。

但是这一次，高层意志和经济需求，到了不同的城市，光从对调控的态度和执行力，对上令下达的分寸拿捏，对行政传达的领会理解，暴露出了很多问题。

有的城市，掩耳盗铃，欺上瞒下，沆瀣一气；

有的城市，顶风作案，试探底线，鸡贼耍宝；

当然，也有很多典范型城市，住建部调研未至，调控政策和执行力就全面准备好，出台实施也是雷厉风行。

高下立见，但是从另一个方面，也暴露出地方政府对土地财政明显的依赖：

既要“调控”，又怕打压市场，稿子不断上会，综合各部门的意见，出来的政策自然就有保有压，不排除部分做做样子。

当然，实事求是地来看，疫情冲击和损失都不是假的，很多城市和地方有现实的经济层面困难，但就调控而言，地方这样做，不仅传达了错误的信号，而且延误了最佳的调控时机。疫情后，行业纾困和楼市反弹切换得太快，很多刺激行业的政策，在楼市反弹已启动，却还未退出。这就造成了大量的社会资金持续汇聚进入楼市，反而对实体行业和产业的恢复，造成了负面影响，甚至是反向吸血的不利局面。

这不是懒政，这是懒经济，躺赚轻松太久的人，要站起来都是困难的。

所以，这一次的调控，从管理层面的整治，或许才是重点。

事情落到地方和城市，还是需要地方政府的执行力和政治觉悟的，上有政策下有对策，只顾小家不管大家的风气，才是调控“失效”的根源原因。

所以，“治大国如烹小鲜”这句话，从来不是一句笑话。

但是对于中国这个强有力的国家，报以耐心，给予时间，趋势一定值得期待，因为祖国，从来没有让百姓失望过，是从来没有。

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六、新生需求，投资渠道匮乏，传统价值观念多元助力

最后，楼市躁动，房价上涨，还有很多长期存在的客观原因和动力，在添薪加柴：

1、中国传统的婚恋家庭价值观，成家立业，安居乐业，伴随着人口迁移就业，这种价值观也就随之在越来越多人口流入的城市和地区需要得到满足。

哪怕是自己名下有房，或者购买家乡的房子没有压力，哪里比得过“人在哪里活，就在哪里住”来的吸引人？

2、中国经济和金融环境中，用于应对通胀和经济波动的选择，门槛和难度都可见的，只有房子。

别说什么股票基金，不是每个人都有金融投资基础心态，认知和能力的，客观一点，也别说什么存款，通胀稀释早已是不争的现实，那么对于基数庞大的普通群体而言，房子就成了最好，也是最现实的选择，没有之一。

再叠加经济增长期出现的各种骗局乱象，比如P2P，比如非法集资，比如各种类型的庞氏骗局等等，对中国普通投资群体造成的伤害，更加倾向于安全稳定可见的实物资产进行财富资产化。

3、无论是真正的刚需，还是处于人生上升期的投资需求，其实每一年都是在增长的，毕竟年轻人一轮轮从学校走出走上社会，房子不仅仅是生活资料，更是一种相对安全稳定的投资标的物，所以需求覆盖面很广，也进而造成了需求挤压。

特别是需求集中的大城市，这种需求增量，对于房价和楼市的挤压，呈现的不是波动性，而是周期性的。

毕竟北广上深的地位稳固，新一线人口汇聚，省会吸引全省人口，需求挤压，年复一年，这房价能没有上涨压力么？

当然，类似于以上的多元原因还有很多，但是其实这些类比于前面提到的几个因素，并不是最主要的因素，最多算辅助因素，核心因素添薪加柴，辅助因素煽风点火。

但是从认知和能动力的层面来看，这些对现实行动具有推动力的因素，同样具有刺激能动，进而直接影响楼市和房价的能力，不可小觑。

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写在最后：对楼市和房价后续走势的几个观点和良心建议

通过以上对2021年中国楼市和房价躁动和上行的因素分析，其实如果耐心看到这里，关于原因和因素，其实应该已经了解和认知的差不多了。

在本轮调控环境之下，这些因素如果没有被精准解决，定向处理，那么很现实的一个趋势，就是很多城市的房价，依然会在调控环境下，波折上升。

前面也说明白了这个观点：调控的目的是消除风险，并不是要打压行业，不是给市场制造阻碍，甚至并不是要打压房价。

让房地产这个关联中国经济的重要行业，行稳致远，缓和供需矛盾，才是终极目标。

而对于绝大多数中国人而言，房子是个人和家庭最重要的财富组成部分，看明白楼市和房价的现象动因，肯定会有这么两个疑虑和问题：

1、未来房子还具有上涨的空间吗？未来的房子还有财富价值意义吗？

2、现在的房子还值不值得买？

两个问题，足够了，基本上这两个问题想明白，能够解决市面上99.99%的楼市参与者的疑惑，至于能不能建立起理性的市场预期和符合时代规则的行动配合，那就人各有异了。

文章最后，就针对这两个问题，说几点我个人的观点和看法：

首先，房子是生存发展的基础生活资料，从使用价值来说，永远不会过时，但是属于房子资产性价值，也就是投资价值的时代，已经结束了。

按照当前主流城市的房租房价比例为基础，如果房价不再增长，或者增长不及宏观，并且持续很长时间（这是最正常健康的房价逻辑），那这样就是失败投资。

如果房价增长，但是限制交易（这是明显趋势），这对于投资而言，流动性就丧失了，对应的投资风险就不可控。

调控还有一个目的，是消灭不合理的市场预期，也就是消灭房子的投资，金融属性。

这就是“房住不炒”的深度逻辑，而且这个逻辑必将成为现实。

全世界，也只有中国会把房子这种生活资料当做核心的财富资产来看待，而对于未来而言，这种模式，必然会产生改变。

但是并不意味着房价会下跌，这一点要强调，房价，在未来，对应的是城市生活资格，而这样的资格，就是房价承载的价值。

其次，买房这件事，在当前最重要的，还是要看目的，刚需买房还考虑价格是否在高位，未来能不能增值，会不会有下跌风险，就是假刚需嘛，打着刚需的牌子想着炒房投机的路子！

现在不管国家也好，调控也好，很明显的政策导向，就是让真正的刚需支持楼市的正常运作，挤压投机和套利群体出局。这个认知很重要，利好真正的刚需。

但是投资呢？改善呢？甚至是投机呢？不好意思，现在要对付打击的真正目标，就是你们，不仅仅是资格层面的排斥，还会对这样群体的市场预期产生持续性消灭。

其实高层意志对于房价的逻辑，应该是指数基金，类似于上证50基金模式一样，伴随城市的经济发展共进退，正常波动变化可以接受，长期向好稳定上升。

这个逻辑，有兴趣的朋友可以了解一下上证50的原理。

总之，这一轮调控，不要心存侥幸，来的气势汹汹，含义目的颇有深意，调控之难，超出预期，调控复杂，超出预料，对抗因素，错综复杂。

但是，不管从对国家的信任和对顶层设计的领悟思考，这样胶着纠结的局面，应该不会持续很久，这一轮的调控，或许只是刚刚启幕，更大的精彩和更多值得期待的未来，可能很快就会到来。

让我们一起，拭目以待。

文章郑重声明：

本文仅作为认知交流和思考分析所用，至于是否正确合理，还需要等待时间的验证。

并且熊猫也乐于在财富之路上的一些认知思考和理解和各位分享交流

文章没有任何投资建议和投资引导，投资有风险，都是成年人，风险自担是最基本的价值认知。

以上。

2021年，经济波动和暗流涌动正在恢复平静，但是影响视野的大雾依然没有散去。

预祝看到这篇文章的各位朋友，能够心志坚定，做好准备，在2021年实现迷雾冲破，快意逐浪！

文章就写到这里。希望各位读者朋友能够喜欢。

或赞或骂，还请留个声音，求同存异，共同成长。

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思考，是对世界的尊重。探索，是对未来的准备。

每个人，都没有选择时代的权力，但是时代绝对可以选择人。

这是一个长期主义的时代，是一个眼界和思维决定的未来。

希望能与有伟大格局和理念的群体同行。

做时间的朋友，做时代的弄潮儿，做命运的主宰，做财富的主人！

仅以此文，与各位读者朋友，分享。

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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱，熊猫地产观，讲究和追求的就是在纷杂繁乱的信息时代，输出一种稀缺，宝贵的经验。