相比房价上涨，更“麻烦”的问题已经出现，房子将成为“累赘”？

相比房价上涨，更“麻烦”的问题已经出现，房子将成为“累赘”？人鱼小姐第二部 前不久举办的2021年第一季度宏观经济形势分析座谈会发言上，北京大学讲席教授、国家金融研究中心主任金李谈到了目前房地产市场存在的问题，楼市成为过剩流动性蓄水池的原因主要是居民的

前不久举办的2021年第一季度宏观经济形势分析座谈会发言上，北京大学讲席教授、国家金融研究中心主任金李谈到了目前房地产市场存在的问题，楼市成为过剩流动性蓄水池的原因主要是居民的财富管理出现了问题，主要体现在两个方面，第一是群众的“实物崇拜”，认为房子能够很好对抗通胀，因此很多已经买了房的人在规划入手第二套、第三套。第二是“刚性兑付崇拜”，炒房客认为房地产作为经济支柱，经济发展需要靠房地产来推动，因此当地不可能不管房价暴跌。在上述两种心态的驱使下，出现了很多炒房客。

事实上，这两种观念都存在问题。首先，房子并不能很好对抗通胀，尽管房产在不断升值，但房价上涨却产生了巨大泡沫，一旦泡沫破裂，那么很多购房者的财富就会瞬间蒸发。对于个人而言，一旦遇到紧急情况需要用钱的时候，由于缺少现金只能将房子低价卖掉变现，损失同样不小。其次，房地产作为经济支柱但如今经济发展已经不靠房地产作为推动力，以去年楼市为例，第一季度“黑天鹅”事件的影响下，楼市跌入冰点，我国也罕见出现经济负增长，但随着第二季度的到来，楼市并没有出现多大起色，但第二季度GDP却实现了由负转正的逆转，说明经济发展已经不靠楼市作为动力。

未来房价还会大涨吗？答案是否定的，随着楼市不断调控，近些年房价涨幅在不断收缩，说明泡沫在不断消除。从供需关系来看，商品房本身也属于“商品”，其价格受到供需关系影响，当供给小于需求的时候，价格会上涨，当供给大于需求时，价格会下跌。

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从住房“供给”看，住房供给体现在新房市场与二手房市场。首先来看看新房市场：2月1日，上海易居房地产研究院发布《2020年全国百城住宅库存报告》，数据显示截至2020年底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为51971万平方米，同比增长7.5%。其中一线、二线、三四线城市分别达到了3143、26820和21077万平米。相似的情况在2014年也出现过，住房库存从13年不足5亿平米增长到2014年的6.2亿平米，三四线城市去化周期达到30个以上。由于多地开启“棚改”措施，库存问题得以解决。但现在除了三四线城市以外，二线城市的住房库存同样迎来巨大压力。

更为重要的是，根据中泰证券研究所3月中旬发布的数据来看，2020年底，全国商品房广义库存超过70亿平方米。广义库存指的是除了现有住房以外，已经开工但未竣工的期房同样包含在内。也就是说，在如今巨大的库存压力之下，未来楼市将迎接更大的库存压力。按照100平米每套房来计算，相当于7000万套房产，足以满足两亿人居住生活。

再来看看二手房市场，了解二手房市场的人都知道，最近几年多地二手房市场挂牌量都出现了大幅增加的趋势，以3月为例，根据安居客发布的2020年《3月国民安居指数报告》来看，3月全国新增挂牌房源量环比上涨83.9%。在房价并未大幅下跌的情况下，抛售房源自然不可能是刚需，因此只有可能是炒房客在抛售房源，随着房价涨幅不断收缩，炒房客利润空间越来越低，开始纷纷出售房源。

根据2017年西南财经大学发布的研究数据来看，全国约有6500万套空置房，空置率约为21.6%。按照这个空置率，结合2018~2020年年均17亿平米的销售面积来计算，光是最近三年空置房数量再增800万套，整体空置房数量同样超过了7000万套。也就是说，未来随着炒房客不断退出，二手房市场同样将迎来巨大挂牌压力。

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从住房“需求”看，去年4月，央行发布了城镇居民家庭负债统计报告，数据统计城镇家庭住房持有率已超过96%，且户均持有1.5套房。也就是说城镇人口住房需求已不足4%，除了这部分城镇人口的住房需求以外，新增需求主要来源于农村流入人口。根据社科院发布的数据来看，我国当前城镇化率已经达到60.6%，距离发达国家70%的平均值差距不大，未来城市化进程会放缓。

从人口总量来看，未来几年人口将进入负增长趋势也已成为学界共识，人口进入负增长也就意味着整体住房需求会减少。根据公安部分发布的新生人口登记数据来看，2020年新生儿已达到近十年来最低点1007万人，比2016年减少了70%。结合上述数据来看，我们不难得出这样一个结论：现有的广义商品房库存以及空置住房，已经足够满足未来城镇化达到80%以上的住房需求。

因此，未来的楼市一方面开发商不断新建住房增加供给，另一方面却是炒房客的不断退出与住房需求不断减少。也就是说，相比房价上涨，更“麻烦”的问题已经出现：等到住房需求不存在时，多余的这些房产该如何处理？

我们知道，在早期城镇化建设过程中，城市迎来大量流入人口，为了解决住房需求问题，开发商以建设高层为主，提高土地利用率的同时也增加了收益，因此后面开发商也开始集中建设高层住宅。但随着时间的流逝，高层住宅却暴露出了越来越多的问题，过大的公摊面积、过高的容积率、火灾安全隐患等等。因此如今高层住宅已经越来越不受人欢迎。对于开发商来说，拆除原有高层住宅需要新建更高的住房才能盈利，但现在大多数城市已经开始“限高”因此未来这些老化的高层住宅可能将无法拆迁。

正如城市规划设计研究院院长李晓江说得一样，许多城市已经成为“水泥森林”，高层住宅以后会是一个沉重的负担。未来人们纷纷选择多层住宅入住，高空置率的高层住宅开发商也不愿意拆，在楼市需求的不足的情况下，未来这些高层住宅该何去何从，或许才是真正应该担心的问题！