5年内,到底是“尽快卖房”还是“抓紧买房”?经济学家给出答案
到底该不该买房?这个问题已然成为大多数人的当务之急,无论是市场预期低迷还是政策刺激市场,似乎每一种选择都有自身的理由。例如在过去20年时间里,我国房价并没有出现大幅度下跌的案例,即使中间市场有所低迷,但不得不说在投资性群体、调控加码的助推下,市场预期总能触底反弹。对此无数个案例都在佐证一个道理,那就是买涨不买跌的思维主导着市场走向。其次随着城市群的吸虹效应,热点城市的市场总是呈现供不应求的趋势,就算是棚改破旧小还是小产权房,都有一部分人愿意接盘。由此可见,以商品房为市场体系的预期由供需关系来主导,非正常体系则由投资性预期来主导。
至于为何要强调这一点?就是想让大家明白,房价的上涨是市场经济的基本趋势,毕竟在人力、建筑、家居等直接成本上涨前提下,房价并不太可能反其道而行之,其中地价才是重中之重。其次高房价的衡量标准在于和当地消费水平的差距,例如月收入3000元的小县城,平均房价却高达1000万平方米,在某种程度上来讲,这并不会刺激市场内需,相反会导致本地居民外流。原因很简单,在没有房子的基础上,所谓的城市归属感就是一句空话,这也就是为什么每年的返乡置业如此火热的原因?有房子才有家,有家庭才会有基本消费。
介于当下特殊的背景,我们不禁思考一个问题,那就是5年内,到底是“尽快卖房”还是“抓紧买房”?这个讨论话题的言外之意就是5年内,房价走向到底如何?
首先我们得明白一个道理,那就是房价并不是不可能下降。数据显示,和2017年房价最高点相比较,2020年超10个城市房价跌幅超过10%,例如青岛、郑州、廊坊,甚至抛开一些强二线城市,剩下的城市都在苦于去库存,无论是新房市场还是二手房市场,市面上卖房压力接踵而至。与此同时4月主要城市成交面积环比下降3.44%,超6城市环比有不同程度下降,同比则上升48.23%,最直观感受就是市场购房意愿直线下滑。
基于以上底层逻辑,我们再来衡量市场层面因素,供需关系发生逆转的背后,消费规模的上涨乏力使得以往高房价模式难以支撑。至于将这类方向细化,无非就是2点:一是人口规模迎来拐点,短期内看我国购房主力年龄层在29—45岁,而这一类人早已过了顶峰。其次从第七次人口普查数据得知,60岁及以上人口为26402万人,占18.70%,也就是说我国老龄化社会即将来临,长期来看,就算我国全面放开二胎政策,依然无法阻挡新出生人口率下降的趋势。仅从这赤裸裸的数据来看,人口红利热潮的褪去使得最真实的楼市浮出水面。
而在另一边近些年的政策底线超出我们的预期,例如在面对部分城市局部火热趋势,住建部负责人亲自奔赴多地主导房地产市场运行状况,这就说明调控的红线就是禁止打破现状。其次本轮调控的政策压力来源有新举措施,例如土地集中化出让制度、住房贷款占比明确上限。你以为这些都是说说而已,但实际上一些直白数据会让你认清自我,例如截止5月份,银保监会共对银行及部分负责人开出24张涉及房地产领域的违规罚单,总金额超2亿元。从这一系列监管部门的动向来看,本轮调控不仅仅是量化,更多的是创新措施,覆盖一些潜在因素。
总的来说,5年时间不长不短,虽说影响不到楼市长期发展,但不得不承认有一些东西将成为现实,例如房产税的落地、取消预售制、落户限制取消等,抛开仅有的热门一二线城市,其他城市更多的是尽快卖房。事实上对于这一点,不少经济学家给出答案,建议大家首先考虑变现周期,按照现有限购限售政策,3年内成功套现几率很小,也就说你必须持房3年,请问你的金融杠杆能撑住吗?其次房价能不能涨的对立面就是房子好不好卖,多去中介、售楼处走走、眼见为实,你会发现很多真实信息,市场存在幸存者偏差,有些东西只可参考,不能照搬。
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- 编辑:白守业
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