为何房价在涨，租金却在跌？

为何房价在涨，租金却在跌？魏力生 最近统计数据显示七十个大中城市当中，六十一个房价上涨，所以涨是多两个持平，那剩下真正的没多少，那房价上涨的城市不但不断增加，而且涨幅也在加快。但是另外一方面，房屋的租金水平今年上半

最近统计数据显示七十个大中城市当中，六十一个房价上涨，所以涨是多两个持平，那剩下真正的没多少，那房价上涨的城市不但不断增加，而且涨幅也在加快。但是另外一方面，房屋的租金水平今年上半年出现了下滑。

很多一二线城市，今年的房租水平都普遍有百分之一到百分之二十左右的下跌。下跌的不单只有住宅，基本上是囊括所有的不同不动产领域的东西，就把住宅也跌，办公也跌，商业也跌，甚至工业厂房这些也都出现下跌。

首先这个物价物业的价格上涨是跟物业资产属性更加突出的一个表现，之前我们已经反复说过了，就不展开这个话题了。目前全球货币超发，所以水涨船高，资产价格肯定是上涨的。

我说这里只强调一点，房子是用来住的，但也具有资产属性。这是本质不以人的意志为转移，有人类社会，有经济运行具有这个特征，这是第一个。第二个住房租金下滑，租金下滑，房价上涨是资产属性的表现，租金下滑是经济不景的表现。这个物业使用属性，大城市就业机会减少了，就业机会减少人口流入就减少，人口流入减少对住房的需求也就减少，对住房需求的减少就是租金下滑。

这个情况其实在春节之后是非常明显的，大家回想一下当时抗议刚刚出现的一些成就。但是大城市复工复产复工还没完全推进，所以当时就回乡，春节之后回流大城市的人流是明显减少。那个时间段对住房的需求是明显大幅减少，反映到租赁市场上面，租赁市场减少了。

这个无论是房东也好，或者说是租赁机构也好，都只能采取以价换量的政策去把空置的房源租出去。所以不但只是卖房市场卖不好，会以价换量租房，这个市场也有零散的房东。

现在租这个长租公寓的那些机构也好，长城工具机构现在最近新闻大家也有看到了几个机构都把租金水平往下调了，就是空置房源太多，先把空置率降低再说，赚多赚少，另外以后的事，所以租金价格下滑。

第三个就是刚才我们说了住宅，现在商业和办公商业办公租金的下滑。这是企业和商户盈利水平下降的一个反应。经营困难，商户就选择结业。这个大家见到了疫情三四月份的时候最明显的了，利润下滑又让企业选择压缩办公成本，压缩办公成本就换个便宜一点的办公室或者说以前租大了，现在租稍微小一点点的，就是这样。

当然这里面本身商办类物业也夹杂着这个城市规划失误导致的商办类物业供应过剩的一个问题，这个问题我们已经这么多年来提供很多事，当然也没改善的想法，反正结果就是问题叠加起来就变得更加突出，所以今年的商办类物业的租金下滑的幅度是很大的。显得高于住宅，住宅是跌了一两个百分点。商办类物业跌的是十几二十个百分点，所以差距很大。

今年年初我跟大家说的这个珠江新城的，真是在珠江新城里面的写字楼租金不到一百块钱一个平方，应该算是比甲级写字楼稍微低一点就不算很高的，很高端的那种。当然你可以想象珠江新城再差的写字楼也不会非常非常的差，也不会非常的老，都有些住到一百都不到一平方。所以这个情况租赁市场这个商住都不行，那现在有个区大家就看好什么呢？

学生毕业季能不能拯救租赁市场，七月份开始大学毕业走出校园，留在城市工作就开始租房子，所以今年又是租房子学生特别多的一年。因为往年的应届毕业生是六百多万到七百万左右，今年是八百多万，是创历史新高。

当然，今年就业形势又非常的令人不乐观，在这样一个情况之下，他们出来之后对租赁市场的拯救的作用能挤多少，他们本身就业的压力怎么样。我觉得大家可以可以想象到，当然最市场的最终结果和反应怎么样呢？

还是需要进一步观察，所以租赁市场的情况，商办类可能是长期还是看空住宅，这一波下来之后，可能会进入一个相对稳定的区域，但房价持续上涨，这个趋势没改。但房租稳定上涨，今年提了一下，但是我相信如果是城市就业能够回暖的话，这个问题也是应该能获得缓解的。

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