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楼市泡沫该如何定义

  这番表态当然令苦盼政策松绑的房地产业者颓废不已,就在这个时候,著名经济学者的一席楼市无泡沫论,却有如平地一声雷引起强烈关注与热议,任志强更以常识回应之,令人跌破眼镜,也深感不可思议。

  按照原话:房地产的价值就是国家的财富,是国家财富累积的大仓库,原则上房地产价格越高越好。楼价上涨并非全然都是泡沫,也有生产力上涨的作用使然。如果说话到此为止便罢,因为还留有模糊空间与解释余地,惟其接着补充说道:并没有看到中国房地产的泡沫,如果没有看到泡沫就拼命打压房地产市场是不智的……云云。

  观察房地产及其价值是否存在泡沫,关键是购买(支付)力的来源及其属性。如果主要来自于当地,则本地户籍居民收入与房价走势强烈挂钩。反之,购买力来自四面八方,则居民收入仅具参考价值,这就是北上广深等一线城市房价突破房价收入比,仍不断向上蹿升的主因。

  在购房属性方面,我将之按持有时间长短,切分为:投机(一年内)、投资(一~五年内)、置产(五年以上)、自用(不计年限)、炫富(不设年限)、身份识别平台(不计年限)。一旦某个城市出现大量以投机及投资为目的、买进是为了卖出,类似温州炒房团之行为,则意味其房价的推高不具可持续性,如同把房地产化,极易陷入价格大起大落之泥淖中。

  换言之,以购买力及其属性、城市地位及其前景,两者结合便能清楚判断当地房价是否存在泡沫,及其泡沫破裂的难易度。而动辄以全国范围说泡沫,要么是低能,要么是预见式的论述,因为房价走高具联动、传导性,就像海啸漫堤,邻近万物不论地势高低均遭灭顶。就像上海汤臣一品2003年10月以11万~14万元/平方米横空出世时,助推了远在重庆解放碑周边楼盘的房价,因为汤臣一品只能看黄浦江,解放碑却能看到长江与嘉陵江(当地业主语)。

  凡此种种足可说明,纯粹从经济学的理论来解读泡沫是不全面、不准确的,这也就是为什么楼市的多空观察家,虽然预测各异,却总是殊途同归地做出与市场走势相反的错误判断,毕竟,连出发点都偏差了,又怎么可能驶向正确的目的地呢?

  执是以观,一些从未真正涉足房产领域,又不愿花时间研究其中奥妙之经济学者的话不必太过较真,因为他们并不了解非标准化的房地产本质,更不知道楼市泡沫的正解是:非以房价为衡量标准的购买力不可持续。

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