为什么小区的水景往往被废弃？(买房容易忽视的细节)

为什么小区的水景往往被废弃？(买房容易忽视的细节)本站　　以前我们的文章，大部分是关于家居装修装饰的，基本属于房子里面的事情；最近我们颇写了一些“外面”的话题，一是觉得这些内容，对大家来说应该也有一点价值

　　以前我们的文章，大部分是关于家居装修装饰的，基本属于房子里面的事情；最近我们颇写了一些“外面”的话题，一是觉得这些内容，对大家来说应该也有一点价值。二是为了拓展“戏路”，毕竟我们叫伽罗生活，而非“伽罗装修生活”、“伽罗家具生活”。

　　前不久我们写了一篇稿子，说买房时候都要关注什么问题，而且，这些问题要有一定的重要性排序（戳回顾)）。但买房这个问题实在太过宏大，再多字数的一篇稿子，也完全无法谈完。

　　跟之前的文章比，这是换了一个角度，从反面或者侧面，提供一些视角，或者说经验。这些看问题的角度，不是普遍人们说的房子品质、小区环境、学区、医院等问题，而是容易被很多人忽视，却可能在某些时候，起到关键作用的问题。

　　随着房产市场的分化成为事实，“核心地段、优质产品”这个八字箴言很多人已经耳熟能详。不过，其实很多朋友对这八个字的理解还不太透彻。

　　产品，其实没什么好研究的。房子就那么大，而且空间分布非常同质化；好的户型、好的房子是什么样，大家都懂。站在房子里体验一下，身体的感官不会骗人；比较谨慎的朋友，白天晚上各去一次就行了。

　　一个事实是，产品的选择余地不大。一些朋友在买新房时，非常纠结于选哪套房；其实不用纠结，开发商已经在一房一价表上，为你展示了他们的判断，选单价贵的肯定不会错。

　　关于信息污染，举两个简单的例子。比如，北京的楼盘，如果宣传“长安街沿线”，那么肯定在石景山；成都周边的楼盘，如果宣传“天府新区、不限购”，那么肯定在眉山而非成都。前者还好说，北京购买门槛高，购房者有充足的时间做功课；而因后者踩坑的购房者，则颇有其人：一些青海、甘肃的购房者，冲着成都和天府新区的名头，买到的却是眉山的房子，只能老老实实“做时间的朋友”了。

　　不过，信息可以被包装，物理属性总是客观的；况且，所有的信息都是公开信息，只是被选择性传播罢了。对于购房者来说，无论是买新房还是二手房，自己稍微做做功课，就能避免踩坑。

　　“核心”“优质”这两个形容词，看起来属于价值判断，实际有一定的客观性：对于二手房而言，它们集中反映在已成交房源的价格上；对于新房而言，它们反映在周边项目的价格上。但，这只是现在的情况。

　　未来如何判断？建设强度高的地方才有未来；建设规划是未来的重要参考。可以到政府相关部门官网，下载查询国土空间规划，了解周边的地块用途和出让计划，以及轨道交通、学校、医院、大型商业等配套设施的规划和落地节奏。

　　规划的每一次落地，都是对板块内房产价值的刺激；缺乏刺激的板块只能随波逐流，很难走出独立行情。

　　这里隐含了一个前提：规划一定会被落实。规划体现的是政府意志、是对未来的信心。如果你对规划是否能落地都没有把握，我建议你不要在该区域、该城市置业。

　　需要注意的是，不是每种规划都是正面的。比如大型医院，如果离得非常近，在很多人看来反倒属于不利因素。

　　此外，规划的价值，总是会被提前兑现在价格上；叠加市场情绪等因素，规划的价值还往往被透支。其剩余价值的成色，需要结合当地的实际行情，具体判断。

　　我们都知道，本质上是供求关系决定着价格。所谓“长期看人口、中期看土地、短期看金融“，本质上是因为它们是供求关系的关键因素。本文没有能力去讨论这些宏大议题，仅从供求关系的字面意思出发，提供一点微观层面的角度。

　　简单来说，通过对地段周边、板块内部的楼盘存量、住宅用地规划的了解，可以估算出未来某些时间节点，新上市住宅房源数，由此可以大致判断卖房时的竞争对手数量。这些都不必太精确，有一个量级就行了。

　　这个量级决定了你卖房时的稀缺性。如果你赶上了新楼盘的批量入市，那你其实是在跟开发商竞争。开发商有营销预算，还有高大上的售楼部、铺天盖地的广告、西装革履的置业顾问，乃至全民营销、分销提成。如果你在限购城市，又想在限售到期时卖房，那么你必须意识到，楼上楼下的邻居可能就是竞争对手。

　　同时的道理，也可以对需求端进行判断。该地段的购房者是一开始就冲着这里来的，还是其他板块的外溢？是家人朋友都居住在本地、自己不舍得离开的地缘性购房者，还是一年也来不了一次的投资客？地段吸引购房者的因素是什么，是产业、教育、环境、楼盘品质，还是价格？回答完这些问题， 就可以对需求的强度进行估算。

　　需求还可以从产品层面判断。总价是刚性的；如果你在某地段入手了一套大房子，但是所在地段各楼盘都是以小户型为主，你就需要考虑，将来出手时的目标买家，是会觉得你的房子很稀缺，还是因为达到了某个总价门槛时，而干脆换到更好的板块？

　　对未来市场的判断不仅限于此。再举一个例子，当蜗居在学区房多年的家庭，因为子女毕业而终于可以落实改善需求时，该学区周边的改善型房源的供求关系，就会因为这些拥有强大购买力的购房者的入场，而产生明显变化。这也是可以去预判和捕捉的。

　　楼盘是有生命周期的。它处于蓬勃向上的青年、壮年，还是江河日下的暮年，不仅取决于楼盘年龄，更取决于日常的管理、养护。这跟人一样，总有很多朋友，拥有与年龄不符的面相。

　　无论是考虑长期居住的体验，还是在意未来价值，我们肯定是想买到处于健康状态的楼盘。实地看房时，可以注意以下几个细节：▼

　　不少小区都有水景，最常见的是喷泉，此外还有湖泊、水系。水景的状态如何，是小区管理品质的试金石。

　　我们常常看到，大部分小区的喷泉偃旗息鼓，只在节假日喷一下；湖泊、水系里水体浑浊、富营养化严重，杂草丛生；有的水系完全干涸，成为水沟。曾经是新盘的重要卖点，现在却成了鸡肋、甚至是伤疤。

　　一方面是安全问题。水景美则美矣，客观上也构成了安全隐患。尤其是喷泉，有水有电，如果出了安全事故、酿成悲剧，很多人都脱不了干系。所以，那些对管理能力没有信心的物业，就干脆把喷泉关掉，多一事不如少一事。

　　另一方面，水景很花钱。水景要运行，需要付出水费、电费、各种设备费用；其中的水费，还属于经营服务性用水，价格比居民用水高很多。水体要清澈，就要常清洁、常换水；水系里的花草、鱼，水系周边的景观要保持健康状态，都要动用专门的人员、设备、耗材。

　　你看到的是水在流，物业看到的是钱在烧。在水景的维护上，物业和业主的利益并不是一致的。对于物业来说，这些钱花出去，并没有实质性的回报，因此自然就缺乏动力。

　　大部分楼盘的水景，在扮演完新房销售营销工具的角色后，就在不知不觉间被弃用了。这告诉我们，对于那些水景能够运行、能够保持不错状态的小区，要高看一眼：要么物业很良心，要么业委会很有战斗力。

　　养狗衍生出来的问题，向来是小区业主群内的流量之王。各个城市对于宠物管理都出台了法规、政策，但执行层面缺乏力度。这在某种程度上是一个后现代问题：很多地方人都没管明白呢，还怎么管狗？

　　作为一只美丽、聪明、稳重的柯基的主人，我双手支持文明养犬，遛狗时也坚持牵绳、捡屎。我相信伽罗生活读者中的爱狗之人也都能做到。不过，想必大家都心知肚明，整体情况又是另一回事了。

　　我现在居住的小区比较新，以年轻人为主，我估计捡屎率应该有60%；之前居住的小区，捡屎率能有10%就不错了——我相信这差不多就是整个北京养犬者的捡屎率水平。

　　小区内文明养犬的程度，从一个侧面体现了居住人群的素质；同时，也反映了小区管理水平。现在的人都不好管，要求物业对不文明养犬者进行实质性的劝阻，确实显得有些苛责；但是，在最低限度，对狗屎进行必要的清理，是完全能够做到的。

　　狗屎当然是养犬者的责任，但物业有管理责任。一个小区，如果狗屎遍地，只能说明这里的物业已经彻底躺平，你能指望它在其他事情上做好管理和服务吗？在这里买房，无论是考虑生活质量还是未来前景，我都劝你三思。

　　物业认为，根据业主购房时签订的《临时管理规约》，业主原则上不得封闭阳台；如需封闭阳台，需经全体业主表决，面积和户数均需达到“两个2/3”（专有部分占相关建筑总面积2/3，业主占总人数2/3）以上业主的同意，并按统一方案实施。

　　法院一审判决业主“拆除违规封闭的阳台并恢复原貌”；二审出现反转，法院认为业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利；物业作为物业服务人，无权决定是否拆除。

　　因为封阳台引发诉讼，这是比较少见的，此前的全国范围内的案例也只有3个；从判决结果来看，业主和物业也是互有胜负。

　　封阳台属于敏感话题，争议很大。即使是在上面成都这个案例里，业主们的态度也是不同的。比如该小区部分业主对二审结果表示不满，认为封阳台业主及开发商违约了，他们将保留起诉封阳台业主及开发商的权利，“要求赔偿小区掉价的损失。”

　　必须承认，一个美观、整齐、乃至高档的外立面，对住宅的“卖相”是很好的提升。此前，就有杭州多个小区的业主提出倡议，众筹将真石漆外立面升级为铝板。

　　不过，阳台是房子的、房子是业主的；尽管封阳台具有一定外部性、会改变楼栋整体外观，但这个事物业确实不太好管。要么都不封、要么大家一起封，可能是最好的办法，但各家情况自有不同，要达成这样的共识和一致行动，估计比登天还难。

　　影响楼栋外观的因素，其实还包括私搭乱建。这一般是在别墅小区。据我所知，再高端的别墅区，也一定会有私搭乱建；对于这些乱象，物业更是难以作为。作为强迫症，这就是我不买别墅的原因(笑）。

　　本文无法在根本上为解决这些问题支招，只能消极地建议大家用脚投票：对于那些能够保持统一、整洁外立面的小区，一定要高看一眼。

　　这些细节其实都是属于小区管理的范畴。可能有些吹毛求疵，但确实有助于考察楼盘品质。看房的时间很短、居住的时间很长，如果你认为小区品质很重要，那么从踏入小区的那一刻起，就要多看多听。

　　在本质上，看房就是看不利因素。对于新房而言，开发商会在售楼处公示不利因素——或许会在比较不显眼的位置、但一定会有；对于二手房来说，不利因素就别指望卖家和经纪人主动介绍了，除了在看房时多观察、多记录，更要多搜集资料。

　　现在大多数小区的物业、业委会都开通了微信公众号，一是为了发布公告、启事，二是为了宣传自己的工作。不要认为它们都是官样文章，这些信息非常珍贵。通过阅读小区的官方公众号、特别是业委会的官方公众号的推文，可以判断他们在忙什么，尤其是他们在努力解决什么问题。这些问题，就构成了小区的不利因素。

　　举个例子，在清华大学附近，有一个知名小区，周边国字头高校云集，小区住了很多高校教职工；地段就不用说了；地铁就在字面意思上的小区门口；虽然学区一般，但周边也没有更好的选择，总体来看还是很有吸引力的。

　　我的一位朋友在附近高校工作，打算买这个小区的房子，不过，在找到小区业委会的公众号之后，他退缩了。根据公众号里的文章，小区交付近20年了，仍然是临水临电，水电费只能在上班时间去物业交现金；离地铁口最近的小区大门，所处地块存在产权纠纷，所谓产权方声称不允许小区在这里开门；至于地下室管理、停车管理之类，那问题就更多了。

　　一些朋友可能猜到这是哪个小区了。我这里不是说这个小区不好，其实很多问题属于历史问题，再说在板块内或许它真的是最好的选择；而且这么努力、诚恳的业委会，也是一个加分项。我举这个例子，是为了想大家介绍公众号这个获取信息的渠道；除了它，你很难找到别人给你介绍这些信息。

　　同理，在大众点评、贝壳等平台，也有关于小区的点评内容。不过对于它们的客观性，就需要客观看待了。

　　还有一个我认为信息量很大的渠道，那就是政府留言板。各省一般都有这样的网上平台，民众提出问题，平台安排相关部门予以对接、解答。解答的内容往往是公开的。

　　找到这样的平台并反映问题，是有门槛的，因此，上了这种平台的问题比较值得参考。大到某某楼盘停工、某某楼盘交房降标、某某小区消防设施老化，小到某某小区有邻居在阳台养鸡、凌晨打鸣扰人清梦。这些问题及其答复，相信可以让你对想买的房子有进一步的了解。

　　事实上，上边谈到的东西可能是有些偏功利的。随着房地产市场的分化，需求的多元化，人们选房的标准会越来个性化，甚至任性化。比如前不久我们去探访成都的一个伽罗用户，住在一个在一般人看来可能显得一般的小区里，却有一个300平米的露台花园。

　　所以，还是我们一贯的观点，买房子是个非常慎重，也特别复杂的事情。不管是正向的标准，还是不为多数人所知的选房经验，最终落实下来，你最需要关注的依然是生活品质，居住质量。