回看2022惠州楼市这一年

回看2022惠州楼市这一年本站　　再过半个月，2022年惠州楼市就将落下帷幕

　　再过半个月，2022年惠州楼市就将落下帷幕。对于行业外的看客，这一年过往仿佛只在转眼间，但于行业人而言，苦闷、压抑、坚韧、突围……行路匆匆，五味杂陈。无论是年初低迷行情里的不知所措，还是政策暖风下的政企多方合力纾困，以及当下疫情防控新形势下行业潜在的新机遇，2022年楼市这360多个跌宕起伏的日夜都终将成为过往。

　　关注今年市场的发展情况，若将全年市场按照时间运行轨迹连接成轴，过去这一年惠州楼市呈现出泾渭分明的上下半场格局。上半年，市场交易在春节周期的2月探底后，市场在暖市政策、购房活动等利好刺激下逐月回归，“四连涨”至年中6月的破8000套交易峰值；下半程市场则陷入起伏行情，各月度销售数据围绕5000套的月交易线上下浮动，市场筑底复苏迹象显现。

　　看回交易数据这一趋势则更为明显。尽管各相关市场机构监测数据并未出炉，但依旧能从政府前一阶段的经济数据报告中找到痕迹。

　　据惠州市发布的最新经济运行情况数据，前10月，全市销售商品房面积规模1044.9万平方米、销售金额1154.67亿元，分别下跌18.7%和25.5%。可以看到，尽管对比往年市场下滑明显，但对比周边城市市场交易仍处在较高位，全口径商品房销售保持在月均100万平方米的规模，新建商品住宅也维持着单月50万平方米的稳定值。

　　当下，楼市即将进入2023年的新航程。随着疫情防控新形势的到来，以及城市经济产业沉淀的内功，惠州楼市无疑也将迎来新的发展局面。如何更好地认知当下的低位震荡市场和后市发展机遇？回看来时路无疑是一个不错的方法。惠州楼市相关行业专家就建议行业各方要跳出当下短周期维度看市场，将市场参考坐标系拉长至5年或10年周期，厘清企业兴衰和行业涨跌的因果，持续反思修正，回归到行业发展和产品制造的本质，与城市共舞。

　　无论是多年期的调控应激效应扩散，还是企业过度金融化挤泡沫，城市愈发聚焦耕耘实业的成效都在稳步为行业的软着陆夯实支撑。在此，南方日报记者也将细数2022年的惠州楼市变幻，理一理过去一年里市场的变迁故事，数变革、观新局，为购房者厘清迷雾，为行业探路子。

　　回顾2022年惠州楼市的发展历程，自市场从2021年周期转入，交易低位徘徊就是绕不过去的词汇。叠加春节周期疫情防控的严峻形势，市场较前一年市场低迷的下半程行情更为寒冷。

　　据惠州市统计局发布的数据显示，在2022年一季度，惠州市商品房销售面积规模247.65万平方米，对比去年同期的339.8万平方米销售数据下滑近四成。在惠民之家数据平台监测的住宅网签数据表现中，1—3月全市交易新建商品住宅数分别为4210套(45.82万平方米)、2264套(23.54万平方米)、3452套(38.27万平方米)，春节周期的2月市场降至罕见的低位值。

　　原本期待着蹚过去年的低位市场能够在新年里大展拳脚的企业迎来一盆冷水，推售端开始进一步紧收，在业务拓展层面，鲜有企业入市摘牌新土地，都转入平静的消化库存阶段。

　　关注土地市场的发展可以看到，惠州市城投集团、惠州水务集团、交投置业以及惠东环大亚湾新区建设公司等地方国企纷纷进场拿地。一方面是由于巨头房企隐退土拍市场平淡，国企实现以底价摘得高性价比地块；另一方面也意味着土地市场正依靠着国企拿地支撑市场避免集中流拍行情出现。

　　不同于往年期巨头房企纷纷扎堆竞价的局面，在这一阶段，仅有惠州老牌房企德威集团入市拓土，在2月28日以6.8亿元竞得惠阳区三和街道铁门扇村地段4.44万平方米土地，作为德威花园城的储备开发用地。

　　一、二级市场近乎停滞，惠州楼市将如何发展？在一季度市场发生的故事给出了答案。记者注意到，阶段性的市场停滞并未引起行业的恐慌，在行政端，惠州市各级政府继续锚定既定的调控策略，持续加大违法违规行为的查处，大亚湾、惠阳等区县陆续公布违规中介机构名单和打击违规销售企业行为，稳住行业运行大环境；与此同时，在行业端，政企联合启动“购房直通车”活动，既是助力在惠创业就业人员置业安居，也是为楼市交易注入活力。

　　行业长效性发展机制的探讨也得到快速推进。在这一周期里，惠州发布《惠州市加快发展保障性租赁住房实施方案(征求意见稿)》和年度土地成片连片开发方案等文件，计划在2025年前将筹集不少于2万套保障性租赁住房房源，完善住房保障机制，加速搭建多渠道供应的住房体系，满足各类住房需求群体的居住需求。红色物业试点工作也在加速铺开，城市社区居住环境优化机制也在有序探索发展。

　　与此同时，城市未来的发展梦想也在稳步起航。惠州市1号公路(惠霞高速)全面开工建设，发布全市推进粤港澳大湾区建设2022年主要工作安排，细化33条措施深度融深融湾，惠州进一步打开了经济产业发展格局，驶入“双区”追梦和建设宜业宜居宜乐宜游优美花园城市的“快车道”。

　　如果说一季度的市场尚存前一年市场遇冷的不知所措，进入二季度，惠州楼市则开启了各方合力自主自救的发展进程。

　　从该阶段的市场统计数据来看，4—6月，新建商品住宅网签数据分别表现为：3940套(43.31万平方米)、5009套(51.51万平方米)和8061套(88.08万平方米)，呈现逐月上行的势头。结合一季度2月的低谷交易表现，全市新房住宅交易连续上涨4个月，市场恢复至6月的高位水平。

　　在疫情环境下一直备受忽视的二手房交易市场，同样也在这一周期拉出了交易“阳线套网签数经历“四连涨”至6月的2715套房源交易表现。

　　具体到为何？政策传导效应无疑是关键。记者注意到，尽管年初以来，中央、省各级暖市措施频频，但更多还是属于吹风层面，实际的效应有限。直至4月30日，惠州市住房和城乡建设局、惠州市自然资源局、惠州市住房公积金管理中心等6部门联合发布《关于促进房地产业健康发展和良性循环的通知》，从支持、预售资金监管、土地出让和售房政策等环节全面施策纾困市场，保障市民合理住房消费需求。其中，允许提取公积金支付购房首付款被认为将极大地为公积金缴存市民购房提供便利。

　　政策落锤，效果立竿见影。在彼时的采访过程中，“五一”周期市场出现了久违的看房热潮，搭配企业的各类型优惠措施，碧桂园、万科、方直等多家企业均取得乐观的“五一”销售战果。

　　值得注意的是，在纾困政策的大框架下，将惠阳、大亚湾移出限购片区，公积金账户余额支付首付款等措施均迅速迎来了实施细则。尤为值得关注的还有这一周期购房政策层面的松绑，不只是银行放贷速度提速，在5月5年期的首套房贷利率更是降至4.25%的历史低位，利好刚需置业，切实为购房市民安家送去便利。

　　在行业企业层面，在一季度的“购房直通车”活动基础上，4月，仲恺政府联合银行、房企开启“人才留驻仲恺赋能城市未来”惠民安家公益活动；6月，市住房公积金协会和房企发起针对公积金缴存职工的“惠民安居”购房优惠活动，通过搭台深化房企和购房市民的沟通交流，实施额外购房补贴，助力市民安家，为楼市持续注入活力。

　　在企业端，缓过神来的房企也开始陆续自主施策，除了跟随政府和行业协会开展购房活动，加大优惠力度以价换量外，大亚湾金沙濠逸花园、德威江誉城等多个楼盘陆续开始推出保价销售，与购房者签订保价协议却保选购房源一定周期内不降价，提振购房市民的置业信心。

　　进入2022年市场下半程，惠州楼市上半年的涨势行情戛然而止。6月的高位交易表现在7月出现明显回落，单月新建住宅网签6037套(64.62万平方米)。随后的市场则进入起伏阶段，在7月和8月，市场交易数据分别为4786套(50.85万平方米)和5242套(56.42万平方米)。

　　“虽然都希望市场上行的势头能够一直延续，能够快速恢复至高位交易表现，但结合市场的现状环境，显然不现实。”惠州市房地产业协会秘书长刘潇介绍，在政策和行业各方协力下，楼市交易一定程度上得到复苏，但市场的大环境没有改变，市场的流动程度有限，交易的上限值也将比较有限。

　　在沟通过程中，刘潇也对市场给出了自己的看法。她介绍，相较于上半年谷底的逐步上行，三季度市场交易的上下浮动反应的市场更加真实。“可以看到，各月度的交易变现都是围绕一定的中位线浮动的，这也就意味着市场真正完成了筑底，等待复苏反弹的机会和环境。”

　　在这一周期公布的惠州市上半年经济运行情况数据中，惠州市上半年地区生产总值2407亿元，增长3.6%，经济增速自2015年一季度以来再次位居全省第一。

　　可以看到，惠州近年来深度融深融湾、产业兴市策略正在收获回报。随着“2+1”现代产业集群、“3+7”工业园区的谋划推进，正实现了一大批工业项目集聚发展。埃克森美孚、中科院两大科学装置等大项目均稳步推进，城市产业和人才引力正在持续增强，不断吸引着企业和人才入惠就业创业，这为城市房地产业的健康发展提供了坚实的土壤。

　　市场信心在这一周期得到快速恢复。记者注意到，在前一阶段政策利好频频照进现实的基础上，三季度市场再次迎来刚需置业利好。在8月中旬，惠州正式施策将首套房首付款比例调两成，降低置业门槛，助力刚需城市安家。

　　与此同时，前期市场遇困的房企和项目问题也在不断推进的“保交楼、稳民生”工作中得到稳步解决。在这一周期里，惠城区新力花园、惠东县恒大雅苑、仲恺高新区佳兆业时代可园等前期停工的地产项目陆续实现交付，博罗县的佳兆业东江新城等项目则实现全面复工复产，分批次交付至购房业主手中。

　　谈及惠东县恒大雅苑项目推进工作过程，惠东县住建局局长曾奕鹏受访时就直言，确保房源安稳交付至业主手中，让市民安心入住，就是最根本的民生，也是楼市信心的基础。

　　市场回升的信心也迅速传导至企业的投资决策环节。在三季度，惠州土地市场终于一改前期国企托市的局面，惠州市隆生企业、德威集团、泰豪实业等一众本土房企纷纷入市储地。其中，隆生企业、德威集团分别在惠城鹿江沥南岸和水口竞得成规模土地；泰豪实业、辰海实业、嘉霖集团等企业则分别竞得博罗、惠东和大亚湾等区域挂牌宗地。

　　该阶段的城市建设也反复证明着惠州城市价值的潜力。三季度，广汕高铁各节点工程全力冲刺，明年将迎来通车运行。同时，广汕铁路惠东南站站区控制性详细规划等高铁新城规划也陆续批复，轨道交通的密切衔接正为城市奏响着提质升级的强音。

　　当前，2022年惠州楼市步入倒计时。经历过全年的市场风雨，四季度惠州楼市变得更加从容。在销售数据表现上，据目前已有统计的10月、11月分别为4496套(48.85万平方米)、6125套(65.49万平方米)的新建住宅网签数据来看，基本延续了下半年以来的市场起伏行情，比较意外的则是翘尾市场的出现，11月6125套的交易值成为了年内仅次于6月的次高交易表现。

　　更为值得关注的则是岁末供应市场的发力，据记者综合多平台数据不完全统计，在2022年最后两月，月度供应新房项目都将接近30个，推售新房数量也都在4000套以上。

　　“市场在筑底等待复苏，市场各方在经历长时期的新环境后已逐步适应，开始围绕行业的焦点问题谋求改变。”惠州市天策行行销机构负责人李建锋表示，一方面，行业低位运行的行情和情况变得熟悉，另一方面，市场新的变量在逐步出现，市场在年底迎来了一定的发展窗口。

　　在实际的实施过程中也能看出行业的冷静。在暖风政策层面一改前期集中于交易端的规范和松绑，惠州开始直面企业融资困局(这也是本轮市场遇困的关键)，正尝试着为融资遇阻的民营房企输血。

　　记者注意到，在11月中旬国家发布“金融十六条”后，惠州迅速跟进落实，为企业和房地产企业搭建沟通交流平台纾困。而据最新的消息，惠州农商、惠东农商银行等4家农商行已正式与隆生企业等8家民营房企签署战略合作协议，为企业提供总额32.8亿元人民币的综合授信，帮助企业稳住资金盘。

　　与此同时，经历低迷市场的考验，政企间的沟通桥梁变得通畅，搭建起定期的行业座谈交流机制。今年11月11日，惠州市住建局、市房协组织召开房地产行业交流座谈会，副市长段致辉携各行业主管部门共同倾听企业发展难题，现场对接办公为企业解决“急难愁盼”问题。

　　李建锋认为，这代表着房地产行业正在稳步回归其原本的价值。作为实体行业的重要组成部分，房地产行业为城市发展和城市建设提供了有力的支撑，也带动了全链条行业企业的发展和就业。政府有序引导行业健康稳定发展对城市有序发展意义明显。

　　城市产业发展支撑楼市，住房市场有序发展保障城市产业的稳定发展。在四季度，备受各界关注的住房市场体系搭建迈开了脚步，在商品住房市场趋于稳定的同时，惠州市住房保障房源项目建设迎来新成果，惠东产业转移工业园人才服务中心项目、中韩(惠州)产业园起步区集中配套(二期)保障性租赁住房项目陆续落成，“十四五”期间新增筹集建设保障性租赁住房不少于2万套的目标稳步落实，度保障市民住有所居、住有所乐。

　　值得注意的是，新的城市梦想在这一周期全面竞发。城市新区建设提速，金山新城核心区、江北东区，以及赣深高铁仲恺新城规划接连发布，城市新区有了新的发展蓝图；内联外通，综合立体交通规划做强大湾区东部枢纽门户地位，鹅城大桥施工新节点，广汕高铁惠城南站站房封顶，深汕高铁全线开工，城市正踏入新的发展机遇期。

　　惠州楼市的发展同样如此，正如段致辉在行业座谈会上所说的，城市不断夯实的产业基础和城市区位正在为房地产行业提供优质土壤。房地产行业企业要用长远眼光看待惠州市场，坚定发展信心，坚持产品为王，苦练内功，努力提供“质优价适”的房地产产品，满足群众多样化购房需求，共同推动市场的良性循环和健康发展。